上海公开土拍竞争激烈，城市更新成为房企获取土地资源的重要方式。继嘉里建设（221亿元拿下黄浦金陵路项目、鲁能133亿元拿下黄浦两宗豪宅地块之后，招商蛇口联合体也入局上海市静安区稀有的旧改地块。

　　近日，华发&招商蛇口联合体宣发海报，通过遴选成为静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体候选人。

　　据此前公示，该项目的遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准。2022年10月，瑞安房地产（00272.HK）和杨树浦置业联合体拿下的杨浦区平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目，曾以21万元/平方米的房地联动价，刷新上海的记录。

　　而在嘉里建设2023年6月完成购入的黄浦区金陵路10幅地块中，高层项目房地联动价为15.1万元/平方米，低密度住宅的房地联动价则达到25万元/平方米。

　　据此前发布的上海市静安区天目社区项目实施主体遴选公告，项目内两幅地块南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块，总土地面积约5.22万平方米，容积率为1.43、1.45。

　　7月25日，上海中原地产市场分析师卢文曦对时代财经指出，该地块区位相当不错，距离苏州河、外滩、北外滩仅有2公里左右，周边交通设施有3号线号线号线百米，可能会有一定的噪音。

　　上海市中心城区成片旧区改造接近尾声，而在零星旧区改造中，许多项目因体量较小、改造难度高、改造时间长，而不具备商业开发价值。而静安区此次释出的天目社区项目，较为难得的是，住宅用地占比不低，叠加较高的房地联动价，为房企留出一定利润空间。

　　具体来看，项目04-05地块中一类住宅组团用地不大于87%，05-01地块中一类住宅组团用地不大于51%；地块内部分别限高15米、24米。同时，地块未对中小套型提出要求。

　　“从技术指标来看，容积率不到1.5，完全可以做低密度社区，比如联排别墅，叠加别墅等产品。”卢文曦表示。

　　与该地块一路之隔，即为招商蛇口在上海的标杆旧改项目——弘安里，这也是虹口区蕞大的单体旧改地块。其中，住宅部分被打造成了低密住宅，仅121套，主力产品面积段为245-503平方米。

　　旧改为招商蛇口在上海补充土储的重要方式，其于2021年联合其他房企和机构设立了800亿元上海城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

　　当下，房企竞相入局上海旧改。除招商蛇口、万科集团、保利发展、中交集团通过城市更新基金拓展旧改版图以外，瑞安房地产、嘉里建设、大华等企业也密集落子。

　　2023年4月，淡去地产江湖多年的鲁能集团以133亿元拿下黄浦区两幅优质豪宅地块，引发关注。

　　4月19日，上海黄浦城市更新建设发展有限公司在上海产交所转让两家项目公司——新乔东和新淞原的股权及相关债权，中国绿发及其旗下的地产开发平台鲁能集团参与竞标，并以底价132.9亿元竞得。

　　新乔东的资产为乔家路地块包，其中位于东南角的部分，据规划，将以历史风貌保护街区的别墅产品为主；而新淞原则持有一幅拥有350米朝南瞰江展示面的黄浦滨江纯住宅地块。

　　鲁能曾是著名的黑马房企，其2015年曾在土地市场上大肆扫货，2016年以646.7亿元的销售额进入克而瑞排行榜前20，2017年销售额攀升至893亿元，距离千亿只差临门一脚。但从2018年开始，鲁能淡化房地产业务，逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向调整。此次鲁能再战上海，提高了其地产业务的存在感。

　　值得注意的是，当下，上海的旧改资源日趋减少，各家房企可分的蛋糕不多了。据上海2021年发布的“十四五”旧区改造总体目标，在此期间，二级旧里改造任务计划总量为159.4万平方米，仅为十三五计划总量的66%。

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