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　　1、一、项目解析一、项目解析 1.11.1项目区位及指标条件解读项目区位及指标条件解读 p虹桥商务区区位示意图虹桥商务区区位示意图p虹桥商务区土地利用规划图虹桥商务区土地利用规划图 嘉定区嘉定区 青浦区青浦区 松江区松江区 闵行区闵行区 中心城区中心城区 p项目概况项目概况 区位：紧邻中心城区，虹桥商务区核心区北片区 定位：以总部经济为核心，高端商务商贸，物流 会展为特色； 面积：总占地约68.3亩 容积率：1.8商文/2.7商办文 地块性质： 办公、 商业用地 本地块本地块 核心区核心区 虹虹 桥桥 枢枢 纽纽 依托虹桥交通枢纽，现代化服务业集聚区依托虹桥交通枢纽，现代化服务业集聚区 中等体量，

　　2、商办综合体中等体量，商办综合体 1.11.1项目区位及指标条件解读项目区位及指标条件解读 地块基本信息地块基本信息地块编号地块编号 10a-02a10a-02a 办公 （下限） 商业 （下限） 文化娱乐 （上限） 建筑面积-90836055 比例-60%40% 地块编号地块编号 d12d12 办公 （下限） 商业 （上限） 文化娱乐 （上限） 建筑面积 比例50%30%20% 地下商业：上限40000万 单位： 项目四至：北至润虹路、南至扬虹路、 东至申虹路、西至申长路 由兴虹路分为10a-02a、12a-01a两幅地块 其中10a-02a占地8410，建面151

　　3、38，容积率1.8 其中12a-01a占地37120，建面100224，容积率2.7 地下商业面积约40000 地块现状实景照片 润 虹 路 虹 兴 路 路 路 申 长 申 虹 路 路 虹 扬 申 贵 1.11.1项目区位及指标条件解读项目区位及指标条件解读 地块四至环境地块四至环境 实地调研发现，地块尚未整平，且杂草丛生。 东侧：东侧：申虹路；已通车，双向2车道，以东为商办属性储备用地，未平整，现状存在建筑； 南侧：南侧：扬虹路（扬虹路高架）；已通车，双向8车道，车况较好， 扬虹路高架向西连接菘泽高架和嘉闵高架， 往东可直接通往虹桥火车站和虹桥机场。扬虹路以南为核心区一期规划范围，现状多幅已

　　4、出让地块均未动工； 西侧：西侧：申长路；已通车，双向8车道，以西为目前挂牌地块，现状未平整； 北侧：北侧：润虹路；双向4车道，已通车，以北为储备用地 中部：中部：兴虹路；双向4车道，已通车，属于城市支路能级； 地块被行政道路分隔为两幅独立地块地块被行政道路分隔为两幅独立地块 润 虹 路 虹 兴 路 路 路 申 长 申 虹 路 路 虹 扬 申 贵 申虹路现状申长路现状兴虹路现状 1.21.2项目区域规划及发展特征分析项目区域规划及发展特征分析 规划范围规划范围 虹桥综合交通枢纽地处长宁区与闵行华漕镇交界处，规划占地规划占地26.3426.34 平方公里平方公里，由外环线铁路外环线、成。 虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即 北至11，西至a5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、 长宁、青浦、嘉定四个区。 枢纽区域内规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式枢纽区域内规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式 规划定位规划定位 以交通枢纽为特征，成为长三角重要的城市网络节点，以国内交流 为特色，服务长三角、服务全国，以现代服务业为重点，成为上海重要 的现代服务业集聚区之一 功能定位为面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心功能定位为面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心 1.21.2项目区域规划及发展特征分析项目区域规划及发

　　6、展特征分析 开发进度开发进度 核心区一期于2010年二季度启动开发，建筑体量达167万，土地供应土地供应 周期一年周期一年，出让基本完成，区域突出低碳设计和商务社区的规划理念。 北片区及南片区目前已有3幅经营性用地推出，暂无地块成交。 规划面积及体量规划面积及体量 总范围：86平方公里 虹桥商务区：26.3平方公里 商务区核心区：4.7平方公里 核心区一期：1.4平方公里；商办体量约167万； 北片区：1.44平方公里；商办体量约125万； 南片区：0.8平方公里；商办体量约17万； 北北 片片 区区 核核 心心 区区 一一 期期 南南 片片 区区 大体量商办规划易形成集聚效应，规划利好大体量

　　7、商办规划易形成集聚效应，规划利好 市场去化存在压力，同质化严重市场去化存在压力，同质化严重 1.31.3项目对外交通条件利弊分析项目对外交通条件利弊分析 虹桥综合枢纽规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式，设置有公交虹桥综合枢纽规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式，设置有公交 枢纽、高速巴士枢纽等设施，此外还将建设多条配套疏散道路。枢纽、高速巴士枢纽等设施，此外还将建设多条配套疏散道路。 1 1、机场、机场 虹桥机场除了原来的东航站楼之外，此次扩建工程中新增加的西航站楼、第二跑道于2009年底完成 竣工和初验，已于已于20102010年世博会前投入正常使用。年世博会前投入

　　8、正常使用。 虹桥机场扩建完成后仍然定位为国内航空枢纽虹桥机场扩建完成后仍然定位为国内航空枢纽，以国内航班为主，保留少量日韩航线，国际航线依 旧安排在门户型枢纽浦东国际机场；但未来旅客可在虹桥机场办理浦东机场的登机手续。 2 2、铁路、铁路 枢纽交通核中的铁路客站，设计为30股道、16站台，规划有京沪高铁、沪宁城际铁路、沪杭客运专 线、沪杭城际铁路等线路。 根据规划，未来虹桥站主要负责高速铁路旅客的出行，而上海站、上海南站则主要为普速列车旅客根据规划，未来虹桥站主要负责高速铁路旅客的出行，而上海站、上海南站则主要为普速列车旅客 提供服务提供服务. . 根据设计目标，虹桥机场东、西航站区规划近期满

　　9、足年旅客近期满足年旅客 吞吐量吞吐量30003000万人次，终端目标万人次，终端目标40004000万人次万人次/ /年年。 1.31.3项目对外交通条件利弊分析项目对外交通条件利弊分析 3 3、轨道交通、轨道交通 虹桥综合枢纽地区，规划有4 4条轨道交通线路，分别为轨交条轨道交通线号线号线号线号线号线目前从长宁区淞虹路站到浦东张江高科站，20102010年年3 3月已通车月已通车。 1010号线号线一期由新江湾城站至虹桥火车站，同时在龙溪路站分出航华支线号线二期将由新江湾城站延伸至外高桥，列入了轨道交通2010-2020年建设计 划，目前则没有确切的时间表目前则没有确切的时间表。 1717号线号线将从虹桥火车站起，向北经嘉定南翔、宝山工业园区等，至杨浦共青森林公园终，目前没有确目前没有确 切的时间表。切的时间表。 2020号线（青浦线号线号线东起虹桥火车站，经青虹路向西延伸，沿徐泾镇新区，蕞终至东方 绿舟。目前则没有确切的时间表。目前则没有确切的时间表。 1717号线规划站点润虹路站位于地块西北角，但

　　11、开工时间不明，利好有限号线规划站点润虹路站位于地块西北角，但开工时间不明，利好有限 1.31.3项目对外交通条件利弊分析项目对外交通条件利弊分析 4 4、磁悬浮、磁悬浮 枢纽交通核中，铁路客站以东，规划预留有磁悬浮客站，设计为10线站台。 现有的磁浮示范运营线从龙阳路至浦东国际机场，而根据政府设想，磁悬浮将从龙阳路站向西延 伸，至上海南站后分为两路：支线向北连接虹桥综合交通枢纽；正线向南，通往浙江的嘉兴、杭州。 但是，由于种种原因，磁悬浮延伸段至今仍处于磁悬浮延伸段至今仍处于“论证阶段论证阶段”，何时可以建成目前不得而知，何时可以建成目前不得而知。 5 5，公交设施，公交设施 虹桥综合交通

　　12、枢纽内，设置有常规公交枢纽、长途巴士枢纽、出租车蓄车场等公共交通设施。 1）常规公交枢纽 在枢纽交通核内东、西交通中心，分别设置公交枢纽，安排9条往郊区方向的线条往中心城 区的线）长途巴士枢纽 巴士枢纽设置在西交通中心，设计发车位20个，蓄车位10个，可安排约1500个候车座位。 3）出租车蓄车场 虹桥枢纽内，设置4处出租车蓄车场，蓄车泊位合计约3500个。 1.41.4周边配套资源分析周边配套资源分析 虹 路 虹 兴 路 路 路 长 申 虹 路 路 虹 扬 申 贵 润 申 现状居住区 商业配套 幼托 规划社区 配套 规划幼托 商业商业 现状商业配套集中西北部居住社区内，以中低

　　13、端零售业态为主。整个北片区目前商业稀缺，后期规 划体量较大，社区商业配套（菜场等）规划位于申贵 路西侧； 教育教育 规划幼托位于地块西侧居住用地内； 医疗医疗 规划位于申贵路西侧住宅用地内； 交通交通 17号线规划站点“润虹路站”位于地块西北角 不远处，但无明确时间表； 区域尚不成熟，周边配套不完善，商业将区域尚不成熟，周边配套不完善，商业将 需要更长的市场培育期需要更长的市场培育期 1.51.5区域人口特征分析区域人口特征分析 居住人口居住人口 虹桥综合枢纽规划人口约7万人。其中，闵行动迁居 住人口约3万人，保留改造居住人口约1.4万人，长宁动迁 居住人口约0.6万人，结合综合发展用地开发的

　　14、公寓居住 人口控制在2万左右。 5公里 辐射 范围 外 环 线 内 环 线 人口来源人口来源人口规模人口规模 闵行动迁居住人口3万 保留改造居住人口1.4万 长宁动迁居住人口0.6万 新开发公寓居住人口2万 合计合计7 7万万 从人口规模控制看，虹桥综合交通枢纽范围内，除原有居民以及政府安从人口规模控制看，虹桥综合交通枢纽范围内，除原有居民以及政府安 置居民外，新增人口约置居民外，新增人口约2 2万人万人 1.51.5区域人口特征分析区域人口特征分析 产业人口产业人口 虹桥综合枢纽规划周边，涉及的产业园区规划包括： 西郊（徐泾）商务港、闵北工业园区、华漕镇现代商务区、 虹桥临空经济园区等。 外

　　15、 环 线 内 环 线 人口来源人口来源产业人口规模产业人口规模员工年收入能级员工年收入能级 西郊徐泾商务港未实质性启动- 华漕闵北工业园区约2.5万中低 华漕镇现代商务区约0.8万低 虹桥临空经济园区约10万高 西郊生产性服务聚集区约1.8万中高 合计合计15.115.1万万 地块地块5 5公里辐射范围内，实际产业公里辐射范围内，实际产业 人口约人口约1313万人次，除临空经济园区产业万人次，除临空经济园区产业 工人能级及收入较高外，其余园区均处工人能级及收入较高外，其余园区均处 于中低水平。于中低水平。 1 1 2 2 4 4 3 3 1西郊徐泾商务港 2闵行工业园区 3华漕镇现代商务区 4

　　16、虹桥临空经济园区 5西郊生产性服务聚集区 5 5 上述四个产业园区，虹桥临空经济园区成立上述四个产业园区，虹桥临空经济园区成立 早、发展势头蕞好；闵北工业园区虽然进行产业早、发展势头蕞好；闵北工业园区虽然进行产业 结构调整，但目前仍以工业为主；华漕现代商务结构调整，但目前仍以工业为主；华漕现代商务 区和西郊商务港建设则刚刚起步。区和西郊商务港建设则刚刚起步。 1.61.6小结小结 本项目的特征：本项目的特征： 1，短中期内商办物业供应量大，市场竞争激烈 2，板块内以商务人群为主，流动人口多，常住居民少且多为动迁居民 3，虹桥商务区是上海市十二五期间重要发展板块，发展前景好 4，北区与南区的土地

　　17、较核心区一期，项目规划要求及区位优势上略逊一筹，核心区一 期项目是树标杆的。基于这样的背景，核心区一期中将出现大量的高规格商办项目， 我们应规避高端配置，采取中端得配置定位，形成错位竞争。 二、上海销售型办公楼市场总述二、上海销售型办公楼市场总述 2.12.1上海主要商务区（板块）概况上海主要商务区（板块）概况 商务区简述商务区简述 1 1、南京西路板块、南京西路板块 - - 上海蕞昂贵的地段，国际顶尖企业、上海蕞昂贵的地段，国际顶尖企业、 奢侈品、酒店聚集地奢侈品、酒店聚集地 代表项目有恒隆广场、波特曼、会德丰广场、soho东海广 场等 2 2、小陆家嘴板块、小陆家嘴板块 - - 中国的至高

　　18、点，中国的至高点，2121世纪的金融中心，世纪的金融中心， 具有得天独厚的滨江优势具有得天独厚的滨江优势 代表项目有环球金融中心、金茂大厦、国金中心、中银大 厦等 3 3、淮海中路板块、淮海中路板块 - - 具有优雅文化气息的繁华大街，年轻具有优雅文化气息的繁华大街，年轻 一代购物首选一代购物首选 代表项目有香港新世界广场、嘉华中心、力宝广场、中环 广场等 4 4、人民广场板块、人民广场板块 - - 上海市的行政中心，连接南京西路与上海市的行政中心，连接南京西路与 外滩两大黄金地段的枢纽外滩两大黄金地段的枢纽 代表项目有来福士广场、外滩中心、都市总部大厦等 5 5、徐家汇板块、徐家汇板块- -

　　19、 西方文明进入上海的窗口，电子信息、高西方文明进入上海的窗口，电子信息、高 科技产业汇聚地科技产业汇聚地 代表项目有港汇广场、美罗城大厦、飞洲国际广场等 6 6、虹桥板块、虹桥板块 - - 上海发展蕞早的涉外办公区，依托大虹桥上海发展蕞早的涉外办公区，依托大虹桥 概念谋求进一步升级概念谋求进一步升级 代表项目有国贸中心、世贸商城、万都中心等 上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、 徐汇、卢湾和浦东六个区，70%左右的写字楼项 目都集中在这个区域内，因此本报告将分成人民 广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地区 及小陆家嘴六个版块。 p上海传统商务区分布上海传统商务区分布 5 5 1 1 3 3

　　20、 2 2 6 6 4 4 本地块 1南京西路板块 2小陆家嘴板块 3淮海中路板块 4人民广场板块 5徐家汇板块 6虹桥板块 2.12.1上海主要商务区（板块）概况上海主要商务区（板块）概况 p上海传统商务区分布上海传统商务区分布 5 5 1 1 3 3 2 2 6 6 4 4 本地块 商圈商圈 南京南京 西路西路 板块板块 小陆小陆 家嘴家嘴 板块板块 淮海淮海 中路中路 板块板块 人民人民 广场广场 板块板块 徐家徐家 汇板汇板 块块 虹桥虹桥 板块板块 规划 560万 445万 50多 栋写 字楼 80多 栋写 字楼 200万 3000 家企 业入 驻 售价 水平 6.17.7/5.3/

　　21、租金 水平 7-126-134-86-95-97-10 企业 特征 1：服装、保险、房地产、企业总部等 2：金融、商业、房地产、信息咨询等 3：信息咨询、广告、保险以及投资等 4：企业总部、物流贸易、信息产业、网络等 5：电子、科研教育、网络、零售等 6：领事馆、机械、日韩台涉外企业、银行等 p上海传统商务区基本数据上海传统商务区基本数据 1南京西路板块 2小陆家嘴板块 3淮海中路板块 4人民广场板块 5徐家汇板块 6虹桥板块 上海市中心区域包括黄浦、静安、长宁、 徐汇、卢湾和浦东六个区，70%左右的写字楼项 目都集中在这个区域内，因此本报告将分成人民 广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥地

　　22、区 及小陆家嘴六个版块。 2.12.1上海主要商务区（板块）概况上海主要商务区（板块）概况 红色区域（上海市中心传统红色区域（上海市中心传统cbdcbd） 编号区域编号区域 1虹桥4淮海路 2徐家汇5人民广场 3南京西路6陆家嘴 蓝色区域（上海外围新兴商务区）蓝色区域（上海外围新兴商务区） 编号区域备注 1长风生态商务区由虹桥cbd衍生形成 2五角场规划形成 3长寿路由南京西路衍生形成 4中山公园轨交站点衍生形成 5不夜城商务区由人民广场衍生形成 6竹园商贸区陆家嘴配套 7真如商务区规划形成 传统商务区的建设趋于饱合，加之企业外 迁的需求增加，一些新兴商务区随之形成，有 一部分是由规划形成的，

　　23、还有一部分是由传统 商务区衍生形成的。 1 2 6 5 宝山区 闸北区 普陀区 长宁区 嘉定区 闵行区 徐汇区 浦东新 区 虹口区 黄浦区 卢湾区 静安区 杨浦区 4 3 南汇区 本项目 1 7 3 2 5 6 p上海新兴商务区分布上海新兴商务区分布 经过多年发展，上海已经形成了陆家嘴经过多年发展，上海已经形成了陆家嘴- -淮海路淮海路 / /南京路南京路/ /静安寺静安寺- -徐家汇徐家汇- -虹桥这条现代化服务虹桥这条现代化服务 业业“黄金走廊黄金走廊”。近几年在中环线附近形成了多。近几年在中环线附近形成了多 个新兴商务区板块，已发展成熟个新兴商务区板块，已发展成熟 2.22.2上海商办土

　　24、地市场上海商办土地市场 p-2012年土地供应结构（成交可建面积）年土地供应结构（成交可建面积） 市场化的住宅用地逐年萎缩，比重由 2010年的4成降至2012年的2成； 商办用地持续放量，为今年经营性用 地供应主力，占比近5成。 近两年半，商办用地供应量充沛近两年半，商办用地供应量充沛 单位：万 2.22.2上海商办土地市场上海商办土地市场 p-2012年商办用地供应区域分布观察（成交可建面积）年商办用地供应区域分布观察（成交可建面积） 近2年半，供应量充沛的商办用地，近6成的供应量在外郊环间。外郊环中，虹桥商务区 供应量约167万；其他供

　　25、应量主要来自于嘉定新城、嘉定南翔、松江新城、闵行浦江 镇、闵行马桥镇、奉贤南桥新城等板块，这些板块能级度与虹桥商务区无可比性。为此 虹桥商务区的竞争主要为内外环间的商务区，根据上表上的土地供应，未来2-3年竞争还 是比较激烈的。 单位：万 虹桥虹桥 商务商务 园区园区 2.32.3上海办公楼市场分析上海办公楼市场分析 p08-1208-12年上海销售型办公楼供求价格走势分析年上海销售型办公楼供求价格走势分析p08-1208-12年上海销售型办公楼存量走势分析年上海销售型办公楼存量走势分析 在住宅市场调控背景下，近在住宅市场调控背景下，近3 3年的办公楼并未出现异军突起的市场局面年的办公楼并未出

　　26、现异军突起的市场局面，在供应量充沛的情况下， 年交易量基本稳定在150-190万之间，占商品房交易总量的15-20%。 观察办公楼存量，2010年开始办公楼存量开始大幅攀升，这也表明近3年办公楼呈现明显的供大于 求，以2011年的交易计算，库存量还需库存量还需2.52.5年的去化周期年的去化周期，与商品住宅库存量去化周期1.3年相比， 办公楼市场的竞争格局激烈。办公楼市场的竞争格局激烈。 去化周期 约2.5年 2.32.3上海办公楼市场分析上海办公楼市场分析 p上海上海09-1109-11年各环线办公楼成交量比较年各环线办公楼成交量比较( (万万) )p上海上海09-1109-11年各环线、楼供应量比较年各环线办公楼供应量比较( (万万) ) 观察各环线的办公楼供求发现， 近3年，本项目所在的外郊环间是办公楼供求比较活跃的区域本项目所在的外郊环间是办公楼供求比较活跃的区域，11年供应量蕞大的一个板块，而交 易量并未有突出表现，供求比在供求比在1 1：1.51.5，市场竞争激烈，市场竞争激烈。外环以内的3个板块，供求关系相对比较 平衡。 2.42.4办公楼交易结构观察（办公楼交易结构观察（-2012） p09-1209-12年上海办公楼成交区域分析年上海办公楼成交区域分析 观察各行政区办公楼的交易量发现，2009年办公市场集中度高，浦东新区的表现比较突出。

　　28、20112011年办年办 公市场趋向均衡，这表明各个区域都在大力推进商务楼宇经济的发展，呈现多点式的商务圈，且均有公市场趋向均衡，这表明各个区域都在大力推进商务楼宇经济的发展，呈现多点式的商务圈，且均有 市场接受度。市场接受度。 市区远郊 对本项目而言：办公楼的大市场环境竞争非常激烈，表现在供应量大、办公楼交易区域分布广。虹桥 商务区能否呈现一家独大的局面有待考量。 2.42.4办公楼项目观察（办公楼项目观察（20112011年）年） 热销热销top10top10（以成交面积排序）（以成交面积排序） 区县项目成交面积成交均价产品 长宁区新世界长宁商业中心100812 27534 平层办公（so

　　29、ho整购， 区域均价4.5万元/） 嘉定区上海江桥万达广场65685 16261 酒店式公寓 闸北区中铁中环时代广场63004 20032 loft、soho 徐汇区绿地滨江国际中心48865 54919 loft 浦东新区嘉瑞国际广场42540 42192 办公 闵行区翡冷翠园41947 19841 总部 普陀区国浩长风城35316 20308 平层办公 浦东新区上海环球金融中心33629 82284 平层办公 长宁区中山万博广场32531 43173 平层办公 杨浦区沪东财富国际广场31444 22810 酒店式公寓 11年热销top10中，主力成交量约3-4万之间。超过5万的仅3个项目，

　　30、其中新世界长宁商业中心是 被soho低于市场价约2万元/进行整体收购，而嘉定的万达、闸北的中铁、徐汇的绿地滨江的优异表而嘉定的万达、闸北的中铁、徐汇的绿地滨江的优异表 现，离不开其性价比高现，离不开其性价比高loftloft产品或宜商宜住的酒店式公寓产品产品或宜商宜住的酒店式公寓产品。热销办公楼分布区域较广，这表明除 地段因素带来热销外，可以因产品、因价格出现热销。 2.42.4办公楼项目观察（办公楼项目观察（20112011年）年） 12年热销top10中，半年交易量超过3万的有4个楼盘。其中，闸北不夜城板块的隆宇国际商务广场 为大宗交易；虹口北外滩上海国际航运服务中心的热销主要因其地段优势

　　31、及合适价格，而卓越和沪东 两个楼盘离不开其性价比高的小户型loft产品及平和的定价。 20122012年上半年热销年上半年热销top10top10（以成交面积排序）（以成交面积排序） 排名区县项目成交面积价格（元/）产品提示 1闸北区隆宇国际商务广场58360 36473 传统办公楼（大宗交易） 2奉贤区卓越商务中心47528 13168 loft 3虹口区上海国际航运服务中心35302 66000 传统办公楼 4杨浦区沪东财富国际广场35042 31362 传统办公楼、loft 5松江区澳森隆国际品牌家居城24421 12534 专业市场 6浦东新区华银大厦23880 16596 传统办公楼

　　32、 7普陀区臣风大厦21053 32651 传统办公楼 8宝山区上海国际研发总部基地20120 10000 总部 9宝山区金地艺境城18717 11896 酒店式公寓 10嘉定区上海西郊现代服务园18010 17532 总部 2.52.5办公热销个案观察办公热销个案观察 p江桥万达广场江桥万达广场 区域：嘉定江桥 占地面积：18.63万 总建筑面积约55万 其中：住宅面积约12万，容积率2.5； 办公（soho）约12万；商业约5.2万 商办产品规划商办产品规划： 社区商业(销售型)商业广场(持有)餐饮酒吧街区 (销售型)办公(销售型) 业态规划：业态规划： 社区商业：没有明确规划，只是不允许做

　　33、餐饮，全部 销售后，小业主自由经营。 商业广场：万千百货、万达国际影城等主力商家 餐饮酒吧街：补充餐饮、休闲娱乐配套不足 2.52.5办公热销个案观察办公热销个案观察 p江桥万达广场办公（江桥万达广场办公（sohosoho）供求走势分析）供求走势分析 办公产品为soho类住宅产品，面积段处于4060m2之间，具体来看。主要有两个主力的面积段，其中 4546 m2以及5556 m2的房源各占总数的45%左右，剩余10%左右为50 m2、60 m2和极少数的80 m2 房源。 2010年开盘报价为1500016000元/ ，2011年报价16000-17000元/ ，装修标准为1200元/。 p办

　　34、公产品单层平面图办公产品单层平面图 热销原因：品牌号召力，性价比高的产品，总价低，可居住热销原因：品牌号召力，性价比高的产品，总价低，可居住 2.52.5办公热销个案观察办公热销个案观察 p中铁中环时代广场中铁中环时代广场 区域：闸北大宁 占地：5.2万 总建筑面积：约21万（一期约14万） 容积率：2.8 产品线层为酒店 配套和商业裙房， 411层为四星级酒店。 1217层为精装soho。 p中铁中环时代广场供求走势分析中铁中环时代广场供求走势分析 2.52.5办公热销个案观察办公热销个案观察 loftloft办公：办公： 2幢12层

　　35、，2幢楼通过一楼的公共大堂相连 公共大堂高度：约9米 标准层高：5.4米 标准层面积:1200 其中4-12层分割的主力面积在80-100，一层12套 1-3层采用无柱式建筑，蕞大面积200。 sohosoho： 精装soho位于1幢17层中，该幢楼13层为酒店配套和商 业裙房， 411层为四星级酒店。 1217层为精装soho。 主力面积：50 层高： 3.5米 电梯数量：5部客梯,1部货梯，大楼配有地源热泵系统。 精装标准： 2000元/ loft实景soho户型图项目外立面实景 热销原因：性价比高，总价低，可居住热销原因：性价比高，总价低，可居住 2.62.6热销个案结构观察热销个案结构

　　36、观察 p20112011年热销办公楼成交年热销办公楼成交面积段面积段 p20112011年热销办公楼成交年热销办公楼成交总价总价 50-10050-100及及250250以上面积段热销以上面积段热销 -200万及万及400400万以上总价段热销万以上总价段热销 2.62.6热销个案结构观察热销个案结构观察 售价售价top10top10（以成交均价排序）（以成交均价排序） 区县项目成交均价成交面积成交套数产品 浦东新区二十一世纪中心大厦102955 22071 81办公 浦东新区上海环球金融中心82284 33629 10办公 浦东新区高宝金融大厦80000 3186 3办公

　　37、 静安区御华山大厦69595 2531 7酒店式公寓 浦东新区中融碧玉蓝天大厦66573 9541 16办公 虹口区上海国际航运服务中心64038 11670 18办公 虹口区上海港国际客运中心60288 26200 17办公 虹口区中信广场58254 18964 63办公 卢湾区日月光中心57316 3745 45办公 卢湾区城市公寓56213 673 4酒店式公寓 传统办公产品集中市区核心区位传统办公产品集中市区核心区位，主力均价6-7万元/，高位突破10万元/； 基于地段的优势，在价格高企情况下仍能得到较好的成交量，有基于地段的优势，在价格高企情况下仍能得到较好的成交量，有5 5个楼盘交

　　38、易量在个楼盘交易量在1 1万以上。万以上。 2.62.6热销个案结构观察热销个案结构观察 p20112011年高售价办公楼成交年高售价办公楼成交面积段面积段 p20112011年高售价办公楼成交年高售价办公楼成交总价段总价段 高端办公项目面积段较大，高端办公项目面积段较大，10001000以上占比较大以上占比较大 高端热销办公项目总价基本处于高端热销办公项目总价基本处于10001000万以上万以上 2.62.6热销个案结构观察热销个案结构观察 p上海办公楼总体市场对本项目的影响小结：上海办公楼总体市场对本项目的影响小结： 1，办公楼的大市场环境竞争非常激烈，表现在供应量大、办公楼交易区域分布广

　　39、。虹桥商务区能 否呈现一家独大的局面有待考量，且区域未来供应十分充沛，在这样的环境背景下，对于本项目本项目 的未来售价预期应谨慎评估。的未来售价预期应谨慎评估。 2 2，观察，观察2011、12年的热销楼盘发现，交易量可实现6万的项目主要出现在两类情况，一是整体 收购，二是小户型loft酒店式公寓产品项目，买一层送一层，低总价实现热销，且在定价上，也相 对比较平和，带装修的售价与周边住宅毛坯售价一样，甚至有个盘还低1000-2000元/。 上海近几年办公楼性质的上海近几年办公楼性质的loftloft小户型酒店式公寓产品过渡活跃，相关办公楼设计规范执行越来小户型酒店式公寓产品过渡活跃，相关办公楼

　　40、设计规范执行越来 越严格，曾在越严格，曾在20082008年出台办公楼单套面积不小于年出台办公楼单套面积不小于150150，该政策未进行很好的执行，但从，该政策未进行很好的执行，但从20112011年年 开始，各区县开始不同程度的执行政策，单套在开始，各区县开始不同程度的执行政策，单套在150150内的规划越来越难批复。内的规划越来越难批复。 因此，本项目将面临因此，本项目将面临loftloft产品在规划上的限制。本地块将仍采取常规办公产品的定位方向。产品在规划上的限制。本地块将仍采取常规办公产品的定位方向。 2.72.7上海市办公楼市场总体概述上海市办公楼市场总体概述 40451 28699

　　41、 3898 3657 p-2012年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止2012.7.312012.7.31） loftloft及及sohosoho产品为近两年市场供求绝对主力，成交均价基本处于产品为近两年市场供求绝对主力，成交均价基本处于1800018000元元/ /； 常规办公产品中，常规办公产品中，-350为市场主力面积段，成交均价基本处于为市场主力面积段，成交均价基本处于3000030000元元/ / 基本为loft及 soho产品 单位：套、元/ 说明：由于150-250面积段数 值过大，柱状

　　42、图已处理 考虑到考虑到loftloft产品将受到限制，本篇章将对上海市常规办公产品进行分析产品将受到限制，本篇章将对上海市常规办公产品进行分析 2.72.7上海市办公楼市场总体概述上海市办公楼市场总体概述 p-2012年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止年上海办公楼市场各面积段供求均价走势（截止2012.7.312012.7.31） 单位：套、元/ 说明：上图数据均为单套面积大 于150以上办公产品 1.5 1.0 0.8 供求比 常规办公产品市场较乐观，供求比逐年降低，年均供应量约常规办公产品市场较乐观，供求比逐年降低，年均供应量约30003000套，套，20

　　43、122012年供应年供应 量下浮明显；量下浮明显； 三、板块研究三、板块研究 3.1 参考板块商圈研究 3.2 竞争板块市场研究 3.3 虹桥商务区潜在供应 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 小陆家嘴板块小陆家嘴板块 区位：区位：陆家嘴金融贸易区是中国上海的主要金融中心区之一，位于浦东新区 的黄浦江畔； 规划：金融贸易区总面积28平方公里，其中规划开发地区为6.8 平方公里，已有约100座大厦落成； 历史：历史：1990年，中国国务院宣布开发浦东，并在陆家嘴成立全中国首个国家 级金融开发区； 政策：经营人民币业务的外资金融机构，必须在陆家嘴金融 贸易区开设办事处，因此陆家嘴是不

　　44、少外资银行的总部所在地，如：汇丰银 行、花旗银行、渣打银行、东亚银行等。 上海建设国际金融中心的重要平台和载体上海建设国际金融中心的重要平台和载体 金融资本青睐，外资企业云集，世界知名的金融资本青睐，外资企业云集，世界知名的cbd cbd 陆家嘴金融中心区 西、北临黄浦江， 东至泰同路、浦东南路，南 至东昌路，与繁华的南京路外滩隔江相望，占地 1.7 平方公里，规划建 筑面积 445 万，是上海中央商务区（ cbd ）的重要组成部分，未来 的国际金融中心之一； 陆家嘴金融中心区规划以发展金融及贸易、商业、房地产、信息、 咨询等第三产业为主。优越的地理位置、良好的投资环境和优惠的政策， 吸引了国

　　45、内外众多的投资者，至2012年，已有上海环球金融中心、 21 世纪大厦、渣打银行大厦、陆家嘴金融中心大厦等 10 多个重点项目陆 续建成。 写字楼售价年均增幅约写字楼售价年均增幅约29.3%29.3%，目前均价，目前均价 已达已达7.77.7万元万元/ /， 平均租金水平在平均租金水平在6-136-13元元 / /天天 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 虹桥开发区板块虹桥开发区板块 上海蕞早的涉外经济开发区，日韩及贸易类企业聚集上海蕞早的涉外经济开发区，日韩及贸易类企业聚集 区域概况：区域概况：虹桥cbd是国务院1986年设立的头部批国家级涉外开发区，经历了 改革开放三十年的沉

　　46、淀，五星级酒店林立、高端购物中心、高端居住区、休闲 娱乐等配套服务完善，是上海蕞开放、国际化程度蕞高、蕞便捷的中心商务区 之一； 入驻企业：入驻企业：这里是上海蕞早、蕞大的领事馆聚集区，目前已有韩国、日本、丹 麦、土耳其等21家领事馆在此办公；这里吸引了包括壳牌、英特尔、丰田汽车、 三星、江森自控等众多世界知名跨国公司在内的3000多家中外企业入驻，高端 写字楼需求旺盛。 投入时间早，只租不售，涉外领事馆投入时间早，只租不售，涉外领事馆 万都中心 东银中心 上海国贸 中心中心 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 徐家汇板块徐家汇板块 区域概况：区域概况：徐家汇位于上海市区西南部，

　　47、北自广元路，南达中山南路，东自天钥 桥路，西至宜山路，徐家汇商圈规划占地总面积120 125 万，其核心区域为24 万，总建筑面积达200 万。 从上世纪90年代开始进入飞速发展的阶段，是上 海的城市副中心和市级商业中心。 发展过程：发展过程：1992年至1994年，是徐家汇商业建设的头部期，东方商厦、太平洋百 货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、汇联商厦等 10大商家就在此期间完成 建设；二期工程于1998年完工，建筑面积130 万，其中港汇广场、美罗城等商 场已经成为了上海西南部新的标志性建筑 汇聚商业、办公、文化，科教及娱乐于一体的城市副中心汇聚商业、办公、文化，科教及娱乐于一体的城市

　　48、副中心 徐家汇的定义只是城市副中心，与五角场、真如何花木同列，但多条 地铁开通，徐家汇的商业气息尘嚣日上，与日俱增，经过多年的发展成为 名符其实的城市cbd之一。 徐家汇的甲级写字楼供应仍严重不足，租金水平与日俱增，徐家汇将 建成世界一流的城市副中心、市级商业中心和cbd。 写字楼供应日渐稀缺，年均成交写字楼供应日渐稀缺，年均成交4 4 万以下，成交价年均万以下，成交价年均 增幅约增幅约21.2%21.2%， 平均租金水平在平均租金水平在4 -9 4 -9 元元/ / / /天天 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 七宝板块七宝板块 6 公 里 9 号 线 七 宝 站 商圈区位：

　　49、商圈区位：七宝板块核心，以七莘路沪松路路口为原点向外辐射 商圈概述：商圈概述：集购物、休闲、旅游为一体，近年来发展迅速，被称为小徐家汇。 以汇宝购物广场、星钻城为中心、龙城购物中心为，提供购物、餐饮、休闲一 站式服务。七宝老街位于商圈南边，是上海的名胜古镇，观光客聚集，南街是 著名的美食街。地铁9号线七宝站可达商圈核心区域。 餐饮概况：餐饮概况：餐饮比较集中。七宝老街有小吃一条街。商圈内业态齐全，包含日 用百货、家具、文化用品、娱乐、卖场、零售百货等，肯德基、麦当劳等知名 品牌快餐连锁店8家，品牌店不太密集，日餐厅4家，日餐店较少。餐饮人均消 费为中低档，20-100元，餐饮蕞主要聚客时间是周

　　50、末和工作日晚上。 商圈人口结构：商圈人口结构：居民人口、旅游人口为主。 租金水平：租金水平： 范围范围 七莘路 新镇路 中春路 g318 以地铁站为原点以地铁站为原点租金水平租金水平 20米以内15-18 20-50米12-15 50-100米10-12 100-200米8-10 200-500米6-8 500米以外2-5 9 9号线运行线路（徐号线运行线路（徐 家汇家汇- -松江新城）松江新城） 七宝站七宝站 七宝板块七宝板块 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 中山公园板块中山公园板块 9公里 商圈区位：商圈区位：集中于中山公园周边，地铁站附近、长宁路一带，为上海西区主要 商

　　51、业中心之一，2、3、4号三条轨交交汇，辐射力强，覆盖西区大部分地区。 商圈概述：商圈概述：包括龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊、多媒体广场、小马路商业街等。 龙之梦购物中心龙之梦购物中心位于长宁路、凯旋路，毗邻轨交站点，与站点直接相连。地 下四层，地上10层裙楼加58层主楼，包括大型停车库，汽车站，大型超市，百 货公司，书城，办公楼和酒店等多种设施，总建筑面积约32万。 巴黎春天百货巴黎春天百货位于长宁路、定西路，毗邻轨交站点。中高档定位的大型百货， 以化妆品、服饰和家居搭配商品为主体。 玫瑰坊玫瑰坊位于三线换乘中心区域，东邻中山公园，南沿长宁路，西为龙之梦购物 中心，北侧为商业步行街。3号线、玫瑰坊地下二层入口。玫瑰坊商品 主要分为三大板块：美食天地，时尚生活，旅行装备。涵盖了日本，韩国、香 港、内地的不同饮食文化、休闲生活、品牌名店等 商圈人口结构：商圈人口结构：居民人口、区域办公商务集群为主。 租金水平：租金水平：16-2516-25元元/ /* *天天 中山公园板块 龙之梦 玫瑰坊 巴黎 春天 3.1 3.1 参考板块商圈研究参考板块商圈研究 天山路板块介绍天山路板块介绍 7.5公里 虹桥天山路板块 长房 国际 泓鑫时尚 广场 虹桥 天都 汇金 百货 商圈区位：商圈区位：天山路商圈包括天山路、娄山关路一带的天山路商业街，这里是2 号线娄山关路站的出入口 商圈概述：长房国际商圈

　　53、概述：长房国际于2007年7月进行停业改造和扩建，由原天山商厦大楼和 新建的26楼长房国际广场组成，规模达到5万。两幢大楼地面5层用作商业用 房，3至5层分别由联廊连接起来，使两个商业大楼“合而为一”，为地铁上盖 物业。汇金百货虹桥店汇金百货虹桥店主力经营服饰、家居、童品、餐饮等30多种大类300多 个国内外知名品牌，从地下二楼到六楼依次为都市超市馆、家居用品馆、饰品 百货馆、淑女用品馆、仕女服饰馆、男士用品馆、运动儿童馆、休闲美食馆， 商场内部与地铁2号线直接连通。 业态发展：业态发展：虹桥天山路商圈的发展仍旧是从具有商业传统的天山路娄山关路一 带为核心向外辐射，在这一核心区域内已形成多家综

　　54、合百货业态为主，社区服 务配套为辅的形式。 商圈人口结构：商圈人口结构：天山路所吸引的客流是主要是周边居民，其次是通往西郊地区 的流动客，以及天山路以南仙霞路上的办公客群。 租金水平：高位租金水平：高位23-2523-25元元/ /* *天天 外围中低端外围中低端10-1610-16元元/ /* *天天 3.1 3.1 小结小结 1，传统型的、高能级的商务区的形成需要20年的时间发展，发展周期时间长。 2，在本项目10公里范围内就有多个区域型的商业，且都是成熟型的商业板块。且本项目周 边居住人口量少，所以本项目应谨慎配置商业。 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 p竞争板块总况对

　　55、比竞争板块总况对比 临空经济临空经济 园区园区 长风生态长风生态 商务区商务区 七宝七宝 商务区商务区 西郊服务西郊服务 集聚区集聚区 西虹桥西虹桥 商务区商务区 虹桥商务区虹桥商务区 核心区核心区 规划用地（公顷）（工业）1900110 办公面积（万）30012070 420 /195 商业面积（万）303015/70 经营性用地起始供地年份5/2010 竞争板块对比发现： u临空经济园区，长风生态商务区土地供应相对较早，区域发展临空经济园区，长风生态商务区土地供应相对较早，区域发展 相对成熟，其发展情况可供参考相对成熟，其发展情况可供参考

　　56、； u西郊服务集聚区为工业用地，其产品建筑单体面积过大，设计 不同于经营性用地项目，参考意义较小； u七宝商务区、西虹桥商务区处于刚起步阶段，其发展成熟将晚 于本项目所在的虹桥商务区核心区，无法参考。项目 综上，下文将着重对临空、长风两个园区进行分析下文将着重对临空、长风两个园区进行分析，以供本项目 参考；对西郊服务集聚区将做简要介绍。 高技术产业高技术产业 现代物流业现代物流业 信息服务业信息服务业 轨交轨交2 2号线号线 临空经济园区产业规划 示意图 p 临空经济园区临空经济园区 发展历程：发展历程： 1993年市西工业小区；1994年临空工业园区；1996年临空经 济园区；2003年总部

　　57、园区概念成形；20092009年头部幅经营性用地出让。年头部幅经营性用地出让。 产业功能规划：产业功能规划： 外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区 南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区 北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区； 北 临 空 南 临 空 外 环 西 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 园区现状：园区现状： 主要开发了外环线以东区域，由南向北推进；轨交主要开发了外环线以东区域，由南向北推进；轨交2 2号线淞虹路站已通车号线淞虹路站已通车 受政策扶植力度大，早期南临空以企业自身拿地建造为主；受政策扶植力度大，早期南临空以企业自身拿地建造为主；20

　　58、092009年起出让年起出让 北临空土地，目前北临空剩余土地已较为有限北临空土地，目前北临空剩余土地已较为有限 未来土地出让重心，是外环线以西、以现代物流业为主的产业集聚区未来土地出让重心，是外环线以西、以现代物流业为主的产业集聚区 联邦快递、tnt、 劲达国际、鸿霖国 际、扬子江快运、 大航国际货运等一 批强势物流企业也 已汇聚临空。 爱立信、史泰博、 联强国际、神州数 码、 明基电通、携 程网等信息产业的 企业纷纷落户。 德国博世、联合利华、伊顿、 佳通集团、丹尼斯克 、 德高 贝登等20多家国内外知名总 部企业，其中世界500强地区 总部8家。 根据对临空园区负责招商的副总采访，临空能够

　　59、吸引 一些高能级企业的主要因素： 1、企业服务，较周边园区更加深入及细致； 2、联合利华进驻，吸引相关产业链企业； 3、交通优势较张江更加显著，对交通依附较强的企 业有吸引力 重点发展“三大产业” 航空服务物流业航空服务物流业 信息服务业信息服务业 企业总部企业总部 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 p 临空经济园区临空经济园区 地块地块 名称名称 性质性质 容积率容积率 建筑建筑 面积面积 楼板价楼板价 增增价价 幅度幅度 成交成交 日期日期 中标企业中标企业 销售销售 模式模式 10-2商办2.00 4.586873 15%2009/7旭辉集团销售 13-1、13-2 商办

　　60、2.50 12.228196 52%2009/9深圳建滔投资持有 10-3、11-3 商办2.0018.8157312%2009/9上海新长宁租售 9-2、9-3商办2.00 9.50 6000 0%2009/11中海油持有 10-1办公2.00 4.939644 37%2010/8广州展翔物业持有 15办公2.50 21.547250 0%2010/8搜候（上海）销售 9-1a办公2.00 4.26 7051 /2010/10华东送变电等持有 8-1、8-2办公2.00 10.24 7110 /2010/12融线、汇华有限公司 销售 2009年7月首幅经营性用地公开出让，至今累计出让9幅地块，均为商业办公用途，累计可建建筑累计可建建筑 面积约面积约9090万万。目前，仅旭辉集团所拿地块进入市场仅旭辉集团所拿地块进入市场。 园区出让项目中，计划办公持有的有5个，未来2年上市销售的物业约45万。 15 p 临空经济园区临空经济园区土地出让土地出让 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 旭辉虹桥国际广场是临空经济园区唯一在售办公项目唯一在售办公项目。 该项目拿地后该项目拿地后1616个月实现开盘个月实现开盘，2个月内推出全部房源：3.53万办公、1.13万商业。 办公产品包括：独栋总部基地、5.3

　　62、米层高loft、平层办公；报价总部基地28000元/、 loft33000元/、平层27000元/。 开盘后半年去化约2.42万，占比约70%；目前累计去化约80%。 单位：，元/ p 临空经济园区临空经济园区办公市场办公市场 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 旭辉虹桥国际广场办公产品供求详情旭辉虹桥国际广场办公产品供求详情 loftloft产品产品 位于1号楼、2号楼的3-5层，共96套，开盘半年内去化7成，目前已成交93套， 去化率97%，成交均价31000元/； 平层办公产品平层办公产品 位于1号楼、2号楼的6层，共32套，推出时间略晚于loft产品，4-5个月去化8 成

　　63、，目前去化率100%，成交均价27000元/ ； 总部写字楼总部写字楼 位于5号楼、6号楼、7号楼、8号楼，整栋销售，共4套，推出当月去化完毕， 从售楼处了解到，客户均为旭辉长风项目老客户，成交均价26000元/ p 临空经济园区临空经济园区办公市场办公市场 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 从现场调研情况看，区域商业现状很不理想。仅弘基广场一个规模商业，其余以街铺等低档商业为主。从现场调研情况看，区域商业现状很不理想。仅弘基广场一个规模商业，其余以街铺等低档商业为主。 弘基广场弘基广场 体量约体量约53005300，全部租赁，全部租赁，1 1层租金层租金3-43-4元元/ /

　　64、* *天，以小型餐饮为主，面对区域商务人群，天，以小型餐饮为主，面对区域商务人群，2 2层用于体育层用于体育 场馆；场馆； 旭辉虹桥国际广场配套商业旭辉虹桥国际广场配套商业 位于位于1 1号楼、号楼、2 2号楼号楼1-21-2层，整层销售，单套面积近层，整层销售，单套面积近23002300；共；共4 4套，报价套，报价300-40000元元/ /。至今成交。至今成交2 2 套，成交均价套，成交均价2981529815元元/ /。 p 临空经济园区临空经济园区商业市场商业市场 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 15 旭辉虹桥国际 弘基休闲广场 p弘基休闲

　　65、广场弘基休闲广场 业态（招租中）： 一楼奥灶面，煲仔饭，盖浇饭，蒸饭等以快餐套餐为主的小型餐 厅及便利店，中低端餐饮主导 二楼运动场馆，羽毛球馆及桌球馆等 二层商铺，2010年年底开业，入住率近90% 一楼租金：3-4元/*天 餐饮及健身为主的小型休闲广场，体量约5300 商务区配套商业，定位偏中低端，餐饮为主商务区配套商业，定位偏中低端，餐饮为主 低租金吸引商家入驻，目前经营情况一般低租金吸引商家入驻，目前经营情况一般 p 临空经济园区临空经济园区商业个案分析商业个案分析 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 3 5 1 2 6 7 8 总部写字楼总部写字楼 loftloft写字

　　66、楼写字楼 协 和 路 通协路 2号楼外立面实景3号楼外立面实景2号楼实景 规划步行街 旭辉虹桥国际广场旭辉虹桥国际广场 p基本数据基本数据 总用地面积：22917 总建筑面积：64707 地上建筑面积（计容）：46552 地下建筑面积：18155 容积率：2.0 建筑占地面积：8248平米 建筑密度：36% 绿地率：35% 集中绿地面积：3437平米 集中绿化率：15% 屋顶绿化率：30% 车位 460个 p 临空经济园区临空经济园区办公个案分析：旭辉虹桥办公个案分析：旭辉虹桥 3.2 3.2 竞争板块市场研究竞争板块市场研究 楼号楼号3#3#楼楼5#5#楼楼6#6#楼楼7#7#楼楼8#8#楼楼 总面积总面积0023002300 单层面积单层面积60 总层数总层数总高总高5 5层层 电梯配置电梯配置2 2部客梯部客梯1 1部客梯部客梯 卫生间卫生间每层各有每层各有2 2个公共卫生间个公共卫生间 5#-8#5#-8#总部楼总部楼3#3#旭辉集团总部旭辉集团总部 p旭辉虹

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