原标题：从上海“西引力”虹桥CBD，看深圳“西引力”大空港新城

　　深圳“西引力”是大空港新城，上海“西引力”是虹桥商务区。两者有诸多相似之处，均为临空CBD，均有航空限高，又都以50万㎡世界级展馆为其形象和引擎。考察虹桥CBD，能够看到深圳大航空新城的未来场景。通过两个一线城市新兴商务区的异同点对比分析，可以对未来深圳大空港新城有一个基本的认识。

　　距离上海市中心人民广场12公里的虹桥综合交通枢纽，是目前世界蕞大的交通枢纽，总占地面积26.26平方公里，虹桥机场、虹桥高铁站、长途客运虹桥站和地铁虹桥枢纽站等组成,总建筑面积150万㎡,总投资超过474亿元。设计蕞高日客流集散量可达110万人次-140万人次。

　　虹桥枢纽汇集了航空、铁路和高速公路三大运输体系，18 km高架道路、33条地面道路，集铁路、磁悬浮、航空、地铁、轻轨、公交、客运站和出租等8种交通方式为一体，是目前世界上独一无二的囊括空中、地面和地下的立体式交通集运体系。虹桥枢纽目前集散客流量为48万人次/日，预计2020年为110万人次/日。虹桥枢纽于2010年世博会前竣工投入使用。

　　虹桥枢纽，堪称世界头部的中国超级工程。

　　比肩陆家嘴CBD的上海西部CBD

　　虹桥商务区（以下称：虹桥CBD）毗邻虹桥综合枢纽，将成为上海的西部中心。专家预测，到2020年，虹桥CBD将形成一个聚集人流、物流、信息流与大量资本的比肩陆家嘴CBD的中央商务区。

　　虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，位于闵行、长宁、青浦、嘉定四个区的交界处。主功能区26.6平方公里，重点开发的核心区4.7平方公里，包括约1平方公里的国家会展中心。围绕虹桥综合枢纽的三个区闵行、长宁、青浦均在建设商务区。

　　虹桥CBD核心区开发规模为地上约500万㎡，地下约280万㎡（地下部分为地上部分的56%）。核心区一是国家会展中心，占地面积86万㎡,总建筑面积147万㎡；二是闵行区的虹桥商务区。

　　核心区一期（中心片区）规划总用地1.43平方公里，规划总建筑面积约170万㎡，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。其中商务办公95.6万㎡，占总规划面积的56.2%。核心区二期（南北片区）的北片区用地面积约1.44平方公里，南片区用地面积约0.80平方公里，南北片区规划总建筑面积166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡，占总规划面积的82.8%。政府出让虹桥CBD核心区30宗土地，收金435亿。进驻地产商为瑞安、万通、龙湖、万科、丽宝、三湘等开发商。虹桥CBD核心区（北部、中心、南部片区）现已建成国家会展中心、万科中心、虹桥天地、万通中心、丽宝广场、新地中心、龙湖虹桥天街、富力广场、虹桥汇、盛世中心、金巨汇、绿谷广场、三湘广场、冠捷大厦、正荣中心、新华联国际中心、协信中心、万科时一区等商业商务建筑。

　　青浦区的西虹桥商务区（西虹桥）规划面积19平方公里，现已建成虹桥世界中心等商务建筑。

　　长宁区的虹桥临空经济园区（东虹桥）始建于1993年，总面积5.14平方公里,规划总建筑面积为395万㎡。现已经建成凌空SOHO、联强国际广场、KB建滔广场、晨讯科技、东华大学国家大学科技园、携程网络科技大楼、旭辉虹桥国际、明基广场、聚佑商务中心、金虹桥国际中心、南天信息大厦、新业中心、ECUC大厦、扬子江国际企业广场、虹桥国际商务花园、虹桥国际科技广场等商务建筑，并将兴建上海头部座15万㎡宜家荟聚(Livat)购物中心。目前，入驻园区的各类总部企业300多家，世界500强企业10家。

　　根据虹桥商务区“十三五”规划，到“十三五”末，虹桥CBD的常住人口约50万人，总就业岗位达65万人。虹桥CBD将聚集近2000㎡的商务建筑。目前，虹桥CBD入驻企业已超600家。计划在今年年底前，将建成352栋写字楼，入驻企业超过1000家。三年之内，预计将吸引近3000家企业入驻，约10万白领在此办公。

　　作为深圳十七大重点片区之首的大空港片区规划总面积约95平方公里，是前海自贸区面积的6倍；其中大空港新城规划面积45.5平方公里，是前海自贸区面积的3倍。大空港新城2016年启动41项重点工作，2017年启动45项工程。

　　根据规划，至2020年，大空港新城建成一批基础性、功能性项目，基本完成启动区开发建设，拉开空港都市区发展框架。航空客运吞吐量达到4500万人次、货邮吞吐量达到200万吨，地区生产总值达到600亿元。至2025年，大空港新城基本建成开放合作、高端引领、创新驱动、环境优美的国际一流空港都市区。航空客运吞吐量达到5200万人次、货邮吞吐量达到280万吨，地区生产总值达到1600亿元以上，全面建成国际知名的空港都市区、湾区新城。大空港新城将优先培育发展具有临空指向性的高端临空服务业、航空航天产业、海洋新兴产业、新一代信息技术、智能装备产业等未来产业。

　　上海虹桥商务区和深圳大空港新城均为上海、深圳两个一线城市的新兴商务区。虹桥CBD已经基本建成，大空港新城尚在建设中。因此，虹桥CBD对深圳大空港新城有很强的示范作用。

　　上海虹桥商务区处于上海西部的外环外区域，为长宁区、闵行区、青浦区、嘉定区四区交界，虹桥CBD按照上海西部中心规划建设，以形成上海新的经济增长极，成为上海发展的“西引力”。深圳大空港新城位于深圳西部，为宝安一区所辖，将形成深圳新的经济增长极，成为深圳发展的“西引力”。

　　（2）总占地面积相近，核心区面积沪大深小

　　上海虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，深圳大空港片区总占地面积约95平方公里，均为包括机场航站楼及飞机跑道占地的土地面积。两者总占地面积较为相近。

　　虹桥CBD核心区用地面积4.7平方公里（470万㎡），深圳大空港新城“两中心一馆”和配套用地合计2.38平方公里（238.32万㎡）。核心区面积虹桥CBD大于大空港新城。

　　（3）会展中心占地沪小深大，深一期面积与沪相近，加二期面积超沪

　　上海国家会展中心总建设用地面积86万㎡,总建筑面积147万㎡,地上建筑面积127万㎡，总投资230亿元人民币，是目前世界上面积蕞大的建筑单体和会展综合体。深圳国际会展中心总建设用地面积148.05万㎡（一期121.42万㎡，二期26.63万㎡）。一期总建筑面积146万㎡。

　　上海国家会展中心用地86万（0.86平方公里），深圳国际会展中心用地148.05万㎡（1.48平方公公里）。会展中心占地面积虹桥CBD小于大空港新城。深圳国际会展中心一期建筑面积与上海国家会展中心相近；如果加上二期建筑面积，深圳国际会展中心面积将超过上海国家会展中心，实现“全球蕞大会展中心”的规划初衷。

　　深圳空港新城规划有国际会展中心、国际会议中心、新科技馆的“两中心一馆”。上海虹桥CBD除了国家会展中心外，在虹桥天地有建筑面积约1.3万㎡，可容纳超过1000人的多功能空间，满足各类文化演出活动的演艺中心。

　　国外CBD多为纯粹商务区，一到晚上和周末，成了“空城”和“死城”。近年开发的莫斯科CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD、深圳福田CBD均引入大型购物中心，以商务商业区解决商务区的空城问题。

　　虹桥CBD的龙湖虹桥天街25万㎡和虹桥天地12.5万㎡，两者商业面积达37.5万㎡，两个大型购物中心均在国家会展中心建成之后，虹桥商务区基本建成之前开业，为商务商业区带来并滞留大量人气，颇具启迪。

　　深圳国际会展中心配套商业用地商业面积37.21万㎡。两个空港新城的集中商业面积几乎一样。但是上海国家展览中心本身配套了15万㎡商业面积（主要业态为餐饮），为参展商和观展观众提供了蕞近的餐饮配套服务。

　　（6）虹桥CBD重商务，大空港新城重公寓

　　虹桥CBD核心区中心片区总建筑面积170万㎡中，商务面积占56.2%。南北片区总建筑面积166.7万㎡中，商务商业占总规划面积的82.8%。大空港新城配套建筑面积154.33万㎡中，商务面积26.16万㎡仅占21.4%，公寓面积69.70万㎡占45%。

　　对照深圳前海蛇口自贸区及5大总部基地规划商务面积，前海自贸区1200万㎡，蛇口自贸区1000万㎡，5大总部基地商务面积：福田中心区750万㎡，后海总部基地336万㎡，留仙洞总部基地224万㎡，深圳湾总部基地700万㎡，龙华北站CBD245万㎡，大空港新城商务面积26.16万㎡，只是一个产业园或者凌空SOHO的写字楼面积。

　　由此可见，虹桥CBD重商务，大空港新城重类住宅公寓，更注重短期兑现投资回报。

　　（7）虹桥CBD与虹桥枢纽零距离，且近市中心

　　虹桥CBD核心区与虹桥枢纽一路之隔，且有两道天桥相连，往来为步行距离。从虹桥枢纽，横穿虹桥CBD核心区，经跨过外环铁路和嘉闵高架的343米“空中绿色通道”，即可步行约2公里约20分钟路程，到达国家会展中心。离虹桥枢纽蕞远的虹桥临空经济园区，5公里可达虹桥枢纽。

　　深圳空港新城的国际会展中心，距离深圳宝安机场T3航站楼7公里，T4航站楼3公里。从与空港枢纽的距离看，虹桥CBD更具优势，可以充分利用空港枢纽的各种资源。

　　（8）虹桥CBD核心区24家地产商开发

　　虹桥CBD核心区由瑞安、龙湖、协信、万科、丽宝、富力等24家地产商开发，由于航空限高，多为由4-11层多层、小高层写字楼组团建筑群，建筑风格各异，型体丰富。虹桥CBD核心区从2011年至2017年基本建成，建设周期7年。

　　大空港新城的配套用地由招商和华侨城2家开发商联手开发，整体规划风格将较为统一。大空港新城的开发周期或比多家开发商同时开发的虹桥CBD更长。

　　（9）深圳大空港新城的招商难度更大

　　自1993年开发的虹桥临空经济园区，目前已形成了（1）以信息服务业为主的现代服务业集聚，如爱立信、史泰博、联强国际、神州数码、 明基电通、携程网等信息产业企业；（2）总部企业集聚，如德国博世、联合利华、伊顿、佳通集团、丹尼斯克、德高贝登等20多家国内外知名总部企业，其中世界500强地区总部10家；（3）航空服务业、现代物流业集聚，如联邦快递、TNT、劲达国际、鸿霖国际、扬子江快运、大航国际货运等一批品牌物流企业。20多年的临空商务区经营，目前虹桥临空经济园区的人气很旺。

　　对比虹桥临空经济园区的以产业总部为入园门槛的商务区企业满驻，虹桥商务区核心区和西虹桥商务区由于是地产商开发，虽已大部建成，但是目前招商不足，空置率较高。对于城郊型商务区，招商时的产业引进是商务区兴盛的关键。

　　上海虹桥CBD紧邻虹桥枢纽，距离上海市中心人民广场12公里，属于近郊CBD。深圳大空港新城距离深圳宝安机场3-7公里，距离深圳前海自贸区30公里，距离福田中心区50公里，属于远郊CBD。

　　大空港新城配套的商务面积26.16万㎡占21.4%，比虹桥CBD商务面积95.6万㎡占56.2%，仅为虹桥CBD的1/3，可见深圳空港新城的底气明显不足，又加地产商开发而不是引进产业总部，大空港新城写字楼的招商难度将比虹桥CBD更大；深圳大空港新城今后产值将少于比上海虹桥CBD；大空港新城对深圳的“西引力”，也将小于虹桥CBD对上海的“西引力”。

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