新场预告天山路上的现所·创邑MIX

admin1年前 (2024-09-24)明基广场31

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　　现所·创邑MIX是一个比较小众但却是今年一季度稍有进展的商办结合改造项目，3月头前往稍作探班，并为大家带来其近况及看点分享。创邑作为上海市场颇具知名度的城市更新运营服务商已有不少案例作品，有兴趣的朋友可以上官网了解。之所以会比较关注现所·创邑MIX，是因为我任职期间曾在一街之隔的长房国际广场上过几年班，对于周边商圈及其前身虹桥天都都有所涉足，因此满足我对商业项目长期关注并进行输出的导向。现所·创邑MIX位于天山路娄山关路路口的东南侧，该十字路口商圈除了由原天山电影院改造后的虹桥艺术中心外，拥有三家老百货商场品牌（原天山百盛与衣恋公司合作打造了当年也算是模式创新的城市奥莱），剩下一个角就是现所·创邑MIX的选址所在地。

　　虹桥天都在很长一段时间给到我个人的感受是其结构在商业部分规划打造上难度很高，建筑主体内的各个区域各自为政，因此更像是散养型商业而缺乏现代商业项目极其重要的整体化、品牌化运营手法。先来看结构，从地图上勾勒的色块就能看出该楼宇并非为商业量身定制，狭长动线和浅进深几乎只能打造单侧店铺。

　　同时这条狭长动线的地下部分直通娄山关路站，相对于传统商业的地铁层，它更像是独立的轨交商业，改造前主要以小餐饮与缺乏知名度的零售业态为主，甚至有得名为“丽人街”。在消费者行为路径来看，它又更像是连接娄山关路至遵义路的独立地下走廊（上海有不少地铁站有这样带商业的地下连廊），而如今它又充当了天山商圈地下网络前往虹桥南丰城以及尚嘉中心的必经通道。因此在很长一段时间内，它的连接属性要强于商业属性。地面部分，由于该楼宇有很长的沿街面，因此沿街商户不少，且不论招商品牌业态规划等是否融洽，总体而言即使改造前也是不乏商业氛围的。但内场尤其是更多依靠直达梯前往的L3区域规划就比较难了，由于商业部分缺乏整体性定位，因此虽然逻辑上该楼层必然需要引入目的性消费业态，但又很难从定位层面去合理规划内容。个人印象比较深刻的是多年前引入了上海星光摄影器材城，我在玩单反的那几年确实是有特地上楼去消费过的，但对于摄影品类的消费动机和项目整体几乎又是完全脱离连带关系的。此后项目东侧改造打造的每克拉美钻石商场也是类似的问题——它作为单一主力店没有问题，但是否能与整个项目形成互助互补，这其实也是如今很多项目都会碰到的问题，例如夜店业态。聊了很多改造前的问题，最后放一张网络上找到的全景照作为这部分的收尾，大家可以感受一下其老派风格。

　　图：来自网络而所述问题某种程度上就是如今现所·创邑MIX作为城市更新所需要尽可能解决的，也是调整后的看点所在。那么在部分商户已营业，项目整体尚未正式开业的现阶段，已展示出了怎样的观感呢？定位重塑据资料所示，现所·创邑MIX将以“年轻、潮流、时尚”为定位，覆盖B1至L5近3.5万㎡。其中，B1至L3作为商业区域，将打造创新零售场景；L4至L5作为办公区域，主要面向科技、设计、文创等领域企业。本质上来看，除了将商业与办公进行融合外，并未对规划格局做颠覆性改变，但有了定位准绳后，后续的招商运营可以相对更有目的性地开展。案名更为清晰相对于上图位于侧方的“虹桥天都”主logo淹没于较为冗余的结构造型中，如今的现所·创邑MIX在案名展示上显然更为清晰，且正对天山路沿街。其中有一个比较重要的作用，即“宣布”了该侧沿街商户的“主权”，规避了改造前沿街商户容易被误以为各自为政的观感。

　　设计更为简洁上图是整个项目的缩影，调整后均以通透玻璃幕墙作为外立面构成，框架也由原先的金色被替换为了更为明快简洁的灰白色，依稀让我们会联想到延平路的现所。中部两个原先被玻璃封闭的露台区域完全打开，以绿植形态形成“呼吸空间”，是如今现代化项目乐于呈现的形式，但点到为止。

　　商户规划新老结合从已开业以及露出围挡的商户来看，虽然有引入新业态和品牌，但并非如同现所延平路项目那般打通商业与办公空间边界、打造出独树一帜的调性，而是结合片区客群消费偏好做了因地制宜的保留和纳新。其中新老结合又有迭代方面比较有代表性的调整，来自原先位于西端的双层星巴克，如今被MANNER取代（这也是该项目近期在社交媒体上出镜率较高的品牌画面之一）。

　　星巴克也未撤出，而是移位至了东端附近，并升级为了星巴克臻选。

　　而例如周大福、罗森、必胜客、松鹤楼等品牌则是大众消费的代表。这些某种程度上解答了此前我最为好奇的问题——现所以及创邑MIX在过往案例中不乏调性独具的项目，其是否会因此而如法炮制？至少从沿街目前所呈现的商业内容来看，走的是稳中有升的策略。

　　据此前新闻稿看，该项目还将引入包括Boom Boom Mart繁荣集市全国首家24小时探宝集合店、Q+汽佳盲盒甜品长宁首店、莉莲长宁首家形象升级店、天山百货公司愚园百货全新天山店、满记形象创新升级店、Fafa by Fabric Fabulous、Briant石窑面包、快活湖南粉馆等品牌，目前多数已围挡筹备中。如果说前文提及的连锁熟牌可能是对天山路沿街商户循序渐进的提升，那本段所述新进品牌的年轻活力属性，正是项目改造前所缺乏的，也是围绕其改造后落实定位的重要组成部分。由于疫情因素，这些品牌是否能够按计划筹备完毕是项目整体能否按计划正式开业的关键。想必多数同行相较于星巴克、必胜客等品牌，显然会对类似天山百货公司等品牌会如何呈现抱有更强的好奇心。强化东端上文提及项目改造前东端是每克拉美钻石商场，是相对缺乏自然客流的业态，也导致该侧原本为了增加垂直动线丰富度的下沉式广场略显冷清。现所·创邑MIX在该侧B1引入了奥乐齐长宁首店，作为便民业态聚客能力显然更胜一筹，同时从下图也能看到项目对于该侧界面视觉的重新规划和强化，想必这也是星巴克乐意移位至该侧的原因之一。

　　logo在西、聚客在东，项目尽可能期望通过整体化的设计规避长动线对完整性的弱化（由于动线过长且改造前规划较为割裂，消费者在走街时很难意识到这是一个整体）。

　　用围挡空铺打造艺术展在有部分商户已经开业，公共空间保持对外开放期间，项目的一则围板案例更彰显其“年轻、潮流、时尚”定位导向。去年12月项目在地下通道呈现了由创邑、东华大学服装与艺术学院联合主办的“擦肩”隧道艺术节，从上图中能看到宣传画面。下图则是地下通道笔直长动线的局部，这也是主办方将其称之为隧道艺术节的原因所在。

　　具体呈现方面则颇具目的性和互动性。首先如上文所述，项目动线长，地下空间围挡区域多，如何为往来路人及未来潜在消费者呈现较为积极的观感，是筹备期需要着力解决的工作。在方案选择上，没有简单采用趣味画面进行引导，而是在此基础上增强了互动性。由不同人物造型组成的“擦肩”隧道艺术节主画面呈现于地铁商业的围挡点位，但由于画面数量足够，因此不会给路人造成简单重复观感。

　　走近围挡可以看到下图开孔，以及作品介绍。

　　透过孔位内窥才能看到艺术节作品的完整面貌，不同的围挡空铺会有各种脑洞大开的作品。

　　这则有趣案例理应会收录进我之后的《围挡设计特辑》中，但其实更为重要的是策展逻辑以及合作对象。逻辑方面，首先整体基调是年轻的，不论是视觉呈现还是合作方的选择（大学）；其次基于项目动线的特殊性，才会让其能够“成展”，如果围挡不够长，或者零星分散在各处，那作为艺术展一说就会稍显乏力；最后东华大学服装与艺术学院所在的延安路校区位于商圈附近，对于现所·创邑MIX而言，不失为今后潜在消费者社群运营的尝试。目前地下通道商户开业率不高，且留有部分调性与项目并非一致的品牌，我不知道是内有不可抗力因素还是之后会做调整，鉴于整体尚未正式开业，因此目前暂不做过多评述了。以上是现所·创邑MIX现阶段的近况报道，据悉将于5月正式开业，若能如期，届时随着商户开业率的提升、楼上办公租户的逐步入驻，项目可能又会呈现出不一样的观感和基调，我会持续关注并带来看点分享。