编者按：中国经济走向全面复常的关键时期，伴随着新旧动能转换、新质生产力发展，产业升级与基础设施建设的赛道备受瞩目。

　　基于此，观点机构将于11月在大湾区召开2024观点产业年会，并且全新策划和推出2024观点产业年会系列报道——“增长：创造新动力”。

　　我们将深度挖掘产业、物流等园区与供应链中的领军企业和代表性人物，通过深度采访与企业调研，探寻中国经济与产业增长的新动能。

　　观点网 市场巡游两载，东久新宜旗下的国泰君安东久新经济REIT一如既往保持稳健。8月底发布的2024年中期报告显示，东久新经济REIT本期收入5,470.6万元，净利润为2,688.6万元，经营活动产生的现金流量净额达4,166.9万元，期末基金总资产为17.238亿，净资产为14.986亿。

　　东久新经济REIT旗下资产上半年平均租金收缴率为99.05%，各资产自2024年7月1日起均达到100%出租率，表现稳定依旧。

　　“在今年市场出现新发展趋势的背景下，我们在保持信心继续投资的同时保有敏锐的行业嗅觉，从多个经营维度积极调整自身发展节奏，力争把握当下行业脉搏。”

　　回顾今年以来的市场波动与旗下REIT项目的稳健表现，首次接受观点新媒体专访的东久新宜首席投资官陈名表示，在积极调整经营模式以适应市场新路径这件事上，东久新宜继续稳步前行。

　　DNE武汉经开智造园，DNE位于武汉的厂房产业园区

　　陈名敏锐地意识到市场环境和整体行业趋势的变化，在此基础上，东久新宜迅速完成经营策略调整。

　　“公司的核心策略主要由三部分组成，头部是发挥公司境内外募资优势，持续发掘投资人资源，加速优质资产的资本循环；第二是扎实提升资产运营表现，聚焦公司重点业务和核心市场；第三是巩固先发优势，同时优化项目拓展标准，在波动的市场环境中积极寻找新的增量。”

　　陈名认为，当前市场面临的挑战主要来自于租户结合自身实际情况不断提升对产业基础设施运营商在园区设计、建造标准、配套服务、生态链聚集、产业导入等方面的综合能力要求。

　　“随着行业不断演进，几乎每个租户对基础设施的空间需求都比以往更复杂和多样化。”

　　陈名表示，东久新宜作为国内领先的新经济产业基础设施开发运营平台，始终强调对强化资产管理能力的重视。与单纯追逐项目高投资回报不同，公司更看重旗下业务给市场和租户带来的贡献。围绕这一原则，公司以前瞻性、全方位的战略布局为租户提供了从选址、研发到生产、营销和产业培养的一站式解决方案。在此基础上，凭借公司卓越的资产管理能力和诸多投资人的长期信任，东久新宜连续三年被PERE杂志评为“中国蕞佳公司”，并于2024年亚太区基金经理排名第六。

　　与此同时，东久新宜也努力把握市场机遇，通过多种方式进一步优化资产组合。

　　陈名向观点新媒体透露，东久新宜接下来的投资将在资产端更加精挑细选，结合其在科技创新和生命健康产业端的先发优势，寻觅优质项目投拓机会。

　　“我们要保证投出去的钱始终符合机构投资人的利益和对市场风险的判断。”陈名强调。

　　作为公司高端制造厂房类资产正式“上桌”的标志，继东久新经济REIT的发行后，东久新宜与申万宏源联袂成立的东久新宜申万宏源智能制造基础设施园区基金可谓正当其时。

　　资料显示，该基金总投资规模达5亿元，主要用于支持长三角区域内智能制造产业园区升级。

　　“我们和申万宏源的合作基金主要专注于收购已经开发完毕，但是尚未完全成熟的、符合将来发行REIT要求的高端厂房类资产。这一类资产没有开发风险，但其运营方面的价值尚未完全实现，符合投资人对于Pre-REIT基金投资回报的要求。”

　　据陈名透露，目前该基金已经持有位于南通的一个智能制造产业园，且未来还将考虑更多东久新宜表内资产的装入机会。

　　“原先我们的投资人大多数是在境内外的长线投资人，包括国家主权资金、知名保险公司以及养老基金。申万作为券商自营资金，一直投资于东久新经济REIT所在的二级市场。这次申万与东久新宜成立的Pre-REIT基金也是他们在一级市场的一次创新尝试。”

　　事实上，东久新宜自2016年以来一直着力打造轻资产运营模式，与境内外投资人成立多达29支各类型（包括开发型、增值型和稳定性等在内）的私募基金。

　　“除了我们的508088（国泰君安东久新经济REIT）这支公募基金以外，其他基金都是私募股权基金或合资平台形式。”当下东久新宜更加重视多层次的融资渠道，“我们希望不断尝试新的融资渠道，包括交易所蕞近推出的持有型ABS产品等，并希望能以不同形式参与到多层次的REITs市场当中。”

　　陈名介绍，东久新宜的基金投资人包括贝恩资本、全球保险巨头安联、高盛、摩根大通以及诸多国内外领先的保险机构投资者。

　　元山，DNE位于上海长宁的生物医药园区

　　作为国内生物医药园区开发运营领域先驱和行业引领者，东久新宜今年再次收购了位于上海的约10万平方米的生物医药研发产业园。陈名对此表示：“生物医药企业具有巨大的社会价值，中国生物医药的产业格局还在不断演变中，我们始终看好这个行业的长期发展趋势，并致力于为相关企业提供基础设施配套。”

　　据了解，今年10月，东久新宜资本已投企业若弋生物于近期完成了数千万元Pre-A+轮融资，本轮融资款将主要用于第三代肉毒素药物管线的中试至商业化生产工艺的技术转移。

　　今年早些时候，东久新宜青浦生命科学产业园项目在青浦区启动建设，总建筑面积超过21万平方米，未来将开发为生物医药和高端医疗器械制造园区，打造集研发、制造、服务为一体的产业基地。

　　“东久新宜还会进一步增加对生物医疗产业园的布局，这是公司的基本策略之一。”

　　创新动力 新旧动能转换之际，中国经济新的引擎在哪里？

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