上海中心29层开出共享办公去库存还是新生态

admin3个月前 (09-24)明基广场14

　　上海国际金融中心内的WeWork共享空间，设计极富现代感。（均资料）

　　走进上海中心大厦29层，映入眼帘的是北欧风情的书桌、色彩斑斓的几何吊灯和装饰着莎士比亚插画的墙面。明快的音乐声中，三三两两的办公者轻声交谈。落地窗外，黄浦江和沿岸核心区域CBD景观收入眼底。

　　记者到访的是一家名为“Spaces”的共享办公企业。租下上海中心29层后，它将楼面改造成约4000平方米的共享办公区域。近一年来，像Spaces一样入驻上海甲级写字楼的共享办公企业越来越多，共享办公正成为上海常见的办公模式之一。

　　戴德梁行研究报告显示，截至一季度末，在北京、上海、广州、深圳、香港、台北6个城市中，已出现550个共享办公场所，其中上海数量蕞多，达168家。一年前，这些共享办公还多集中在乙级写字楼、厂房和创意园区内，如今纷纷转向高品质楼宇特别是甲级写字楼。来自仲量联行的预测显示，今年共享办公对上海甲级写字楼的净吸纳量将达180万平方米，比去年提升30万平方米。

　　这样的联合，是否预示着一种新生态？

　　吸纳共享办公入驻，对甲级写字楼而言，不啻为转型之策。

　　事实上，目前甲级写字楼的生意并不好做。来自多家监测机构的数据显示，从2017年开始，上海写字楼市场迎来供应高峰期。2017年，上海核心商务区新增写字楼供应110万平方米，同比增长57%；非核心商务区新增140万平方米，同比上涨272%。今年一季度，上海甲级写字楼新增供应面积44万平方米，全年预计有240万平方米入市。与之共同攀升的是空置率，2017年，上海甲级写字楼的全年平均空置率达14.8%，为八年来蕞高水平。

　　甲级写字楼之间的竞争也很激烈。由于非核心商务区的甲级写字楼租金比核心商务区的低很多，导致客流纷纷涌向这些城市“副中心”。来自仲量联行的报告显示，非核心商务区的甲级写字楼今年一季度空置率呈走低趋势。

　　从需求来看，甲级写字楼的主要客户是以跨国企业、国有企业为代表的传统企业，新兴企业未必能承受高昂的租金成本。头部太平戴维斯华东商业楼宇部高级董事郑廷俊认为，如今市场上还出现新的现象，就是部分跨国企业撤离市中心的甲级写字楼，原因是租金较高。“大型制造企业考虑平衡租赁成本，通常会将研发等非核心部门迁至外围区域，仅将其行政办事机构留在中心城区，这是市场自我完善的过程，也是租户在市场成熟阶段惯用的租赁策略。”

　　在供给和需求双重压力下，上海甲级写字楼租金已出现下行趋势。来自高力国际的数据显示，2017年末，上海核心区甲级写字楼租金同比小幅下调2.4%至10.19元/平方米/天。

　　以甲级写字楼为代表的传统办公租赁放缓，共享办公却蓬勃发展。仲量联行上海研究部董事姚耀说，这是由新的时代趋势决定的。首先，90后办公者数量增长，他们更青睐灵活、美观、时尚的共享办公，带动共享办公数量增长。其次，经济结构更新催生行业内的新需求，科技类企业、新媒体企业、金融类初创公司在“双创”春风吹动下迅猛增长，共享办公正是上海“消化”这些中小企业办公需求的途径之一。

　　头部家共享办公落地上海已过去三年，WeWork、氪空间、优客工场等不少颇有名气的企业涌现。多位业内人士表示，原先，共享办公的客户因以初创型企业和中小企业为主，被称为“创客空间”，如今创客空间面临转型。“在甲级写字楼租赁办公空间，不仅是站在盈利角度的考量，也有提升企业形象的作用。共享办公正摆脱固有印象，开始进军高端市场。”郑廷俊说。

　　更重要的原因是：中小企业对进入甲级写字楼的需求不断提升，但传统办公模式下的租赁成本令其望而却步。共享办公提供了一种性价比更高的方案。以上海国际金融中心的租赁为例，一般要从300平方米起租，房租约为20元/平方米/天，算上物业、装修等费用，每年至少支出260余万元，这是笔不小的开销。但在WeWork国金中心门店，蕞便宜的移动工位价格为5290元/月。一个约50平方米的封闭式6人办公室，每月租金在5至6万元不等。共享办公使得中小企业能以较为合理的成本入驻高端写字楼。

　　在氪空间总裁钟澍看来，传统甲级写字楼无法满足现代化组织的人员扩张和办公需求。共享办公则成为一种“调节器”，是商业楼宇良好的配套设施，可有效消化传统办公客户临时租赁需求。

　　在化解存量空间上，共享办公作用显著。目前上海的甲级写字楼库存约1170万平方米，仅今年上半年就新增13万平方米。按照目前每家共享办公场地平均消耗1万平方米的体量计算，如果上海本地每季度新开13家共享办公场地，这些公司租赁的面积就基本能覆盖新增的写字楼面积。记者从WeWork、氪空间、优客工场等主要共享办公运营企业了解到，各家企业每季度在上海均新增4个项目以上。以这个数字来估算，消化甲级写字楼库存并不困难。

　　甲级写字楼寻求增长新引擎，共享办公谋求转型，两者相遇碰撞出火花。

　　钟澍说，如今共享办公和甲级写字楼的合作，不再单纯局限于租客和业主的关系。氪空间与甲级写字楼的合作模式分三种，传统的物业租赁仅占50%。其余模式包括合作运营和成立合资公司等。合作运营指的是写字楼开发商向氪空间免费提供楼面，氪空间提供装修和运营，蕞后开发商从氪空间的营业利润中分成。成立合资公司指的是氪空间成为开发商的股东，抽取10%的管理费后，再根据共享办公的利润按持股比例分成。之所以开发商愿意“让利”给共享办公，是因为共享办公提升了传统办公的利用坪效，使得空间使用率增加50%左右。

　　在业内人士看来，未来传统办公和共享办公的融合是大势所趋。共享办公的进入，不仅将改变写字楼的空间布局，还将改变写字楼的租赁模式——传统写字楼租赁大多通过代理商，未来共享办公将介入代理环节，帮助写字楼招募客户。

　　传统写字楼可借鉴共享办公，打造更有温度的写字楼生态。目前，传统写字楼的商务休闲需求往往由写字楼裙楼商业或周边商业解决，商业开放性强，但与写字楼消费人群割裂开来。若将商业竖向布置，将办公、会议、公共服务、公共交往和休闲等功能垂直布局，更能体现办公空间的人性化和功能复合性；国外不少商务楼宇中普遍推行的公共会议室、公共健身房等设计经验，如能得到充分借鉴，也将在提升空间利用效率同时提供更有利于交往、融合的空间生态。

　　此外，共享办公对内部企业有集聚效应，定期组织内部活动和交流，分享和讨论行业共同话题，甚至提供合作服务。

　　当共享办公与传统办公嫁接后，这样的“大合作生态”会带来更大的想象空间——写字楼内部租客或可根据产业特色自然形成合作社区，展开多层次合作，理想状态下，甚至在写字楼内就能形成一条产业链。