上海写字楼市场出现强劲复苏，得益于新增供应量叠加需求旺盛，上海商务园区写字楼市场迎来八个新增项目入市，分别位于张江、金桥及市北等板块，共计41.3万平方米。充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活跃，上海写字楼净吸纳量130万平方米，同比2020年强劲增长达160%，空置率回落至16.6%。租金方面，2021全年租金涨幅约1.1%，是上海近五年以来写字楼租金的首次增长。

　　2021年上半年上海写字楼市场供应恢复，同比增长245%，整体净吸纳量已超去年全年水平。细分市场看，“十四五”重点推进的滨江发展带如前滩，徐汇滨江和世博后滩上半年表现亮眼，前滩更已成为浦东空置率蕞低片区，录得13.0%；核心拓展区及其次中心项目多点开花，品质升级需求渐增，多极发展态势明显；而核心商务区中陆家嘴和南京西路以内部同级搬迁扩租为主，表现较为积极。全市空置率累计下调1.9%，至17.8%。

　　陆家嘴是上海国际金融中心的核心功能区，出租率明显回暖的情况在整个陆家嘴地区都较为普遍。截至目前，陆家嘴地区共有写字楼285幢，办公企业约13000家，目前平均出租率达90.3%。例如大家熟知的“三件套”中的环球金融中心和金茂大厦出租率都达到95%以上，而国金中心则一直处于满租状态。

　　行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比50%，其中，电商相关企业选址议价空间尚存的临空与市北板块完成升级置换，游戏公司依然选择行业聚集属性较强的漕河泾进行搬迁扩租，通讯、互联网类租户亦录得少量成交；生物医药位列第二，占比18%，得益于其完整的产业链布局与完善的政策导向，张江仍是具有研发需求医药企业择址的首选板块；新能源汽车相关行业延续活跃扩张态势于漕河泾、张江等成熟板块设立新点，推动消费品制造业成交占比达13%。对比各子市场表现，张江与漕河泾仍为去化强劲板块，而临空、金桥等板块则考虑通过引入联合办公提供多元服务来吸引租户缓解去化压力。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金报价较去年年底上涨0.9%，有效租金亦录得0.7%的涨幅。

　　根据中研普华出版的《2022-2026年中国写字楼行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

　　受惠于中国出色的疫情防控和领先于全球的经济复苏，2021年，国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。北京、上海、深圳三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的杭州、成都、武汉领跑二线城市需求。

　　上海写字楼市场的逆势扭转，还与上海整座城市的多元板块崛起以及“超级租户”数量攀升有关。在陆家嘴、南京路、人民广场等传统核心区之外，上海重点发展了三大黄浦江沿线的新兴核心区——前滩、徐汇滨江、北外滩，多个CBD同时崛起，为上海写字楼市场的发展提供了广阔前景。

　　全上海写字楼空置率蕞低的CBD，并不在核心商务区，而是新板块前滩。前滩近5年来写字楼体量爆发式上涨，2021年，前滩录得2.6%的全上海蕞低空置率，租金亦呈现赶超成熟板块之势。前滩写字楼租户结构也有别于传统核心商务区，医药及生命科学行业是前滩头部大承租方，占比达到18.9%，第二大行业为消费品制造，占比18.3%，第三位才是金融业。

　　2022年全国写字楼净吸纳量有望达到620万平方米，虽较2021年的峰值回落17%，但显著高于过去五年530万平方米的平均水平。租金方面，一线城市租金表现继续跑赢二线城市，北京将率先向业主市场转变，沪深两地将延续供需两旺的格局，租金走势平稳，而未来三年新增供应增速蕞高的广州租金将小幅下跌。

　　从写字楼市场层面进行观察，2020年下半年及2021年上半年，因疫情受到抑制的租赁需求陆续得以释放。

　　从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。供应充沛的北外滩及前滩与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。此外，政府引领资本在高科技产业流动的背景下，为大面积去化形成愈加重要作用。租金表现上，入驻率攀升的热门地点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市租金报价较去年底下调0.5%，同期跌幅明显收窄。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，装免适用期限呈下调趋势，其成交租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元程度上浮。

　　上半年上海大宗交易量稳居全国头部，大宗交易成交总额达459.3亿元，同比增长16%。从成交笔数指标来看市场活跃度，全市累计录得29笔大宗交易，投资意愿增强。从成交物业类型来看，写字楼等相关物业与物流占据主导地位，占比分别为52%与14%。同时资产交易类型也更为广泛，零售、酒店与仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升，标志着后疫时代新一轮房地产周期或正拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资产组合。

　　上半年频现多宗资产包交易，博枫收购上海悦荟、青岛西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park以及北京项目等五个购物中心资产包，折合人民币约89亿元。平安人寿收购中国来福士资产组合的部分股权，凯德将继续持有这六个项目的股权并负责项目的运营及资管，并换仓”新经济”资产，重点布局产业园区、物流和数据中心。保德信与新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊。此外，内资自用买家特别是TMT、金融机构纷纷在沪购置了总部楼宇，成为上半年投资市场持续复苏的基石。

　　2022年7月上海张江商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，在写字楼出售商圈热度榜中位居第27名，写字楼出租均价4.17元/㎡·天，环比下跌10.13%，写字楼出售价格68801元/㎡，环比下跌1.99%，静态投资回报率约为45年。该商圈共有写字楼楼盘158个，热度较高的楼盘包含绿地·华创中心、东郊中心、展想悦廷、张江微电子港、上海集电港、世和商务中心、盛大天地源创谷、绿地M-TOWN、盛大天地青春里、长泰广场。

　　（一）绿地·华创中心写字楼房源挂牌量为264套，写字楼出售均价27742元/㎡，环比下跌8.44%。地址为卓远路200弄，建筑面积96279㎡，占地面积53489㎡，开发商为上海临江房地产开发经营有限公司，停车位地上52个、地下899个。

　　（二）东郊中心写字楼房源挂牌量为216套，其中写字楼出租为38套，写字楼出租均价5元/㎡·天，环比下跌7.41%，写字楼出售均价55858元/㎡，与上月持平，静态投资回报率约为31年。地址为金桥路龙东大道口，楼盘的总层数为4层，建筑面积112000㎡，占地面积210497㎡，标准层面积1500㎡，标准层高4.8m，开发商为上海东郊房地产发展有限公司，物业公司为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司上海分公司，物业费10元/平米·月，停车位地下1171个。

　　（三）绿地M-TOWN写字楼房源挂牌量为59套，其中写字楼出租为32套，写字楼出租均价4.96元/㎡·天，环比上涨2.69%，写字楼出售均价34305元/㎡，与上月持平，静态投资回报率约为19年。地址为金科路788号，楼盘的总层数为17层，建筑面积127316㎡，占地面积35087㎡，标准层高4.5m，开发商为上海绿地张煜置业有限公司，物业公司为上海复瑞物业管理公司，物业费4.8元/平米·月，停车位地上49个、地下789个。

　　（四）盛大天地青春里写字楼房源挂牌量为49套，写字楼出租均价3.04元/㎡·天，环比下跌58.58%，写字楼出售均价50573元/㎡，环比上涨12%，静态投资回报率约为46年。地址为盛荣路188弄，楼盘的总层数为21层，建筑面积70000㎡，占地面积18012㎡，标准层面积47㎡，开发商为盛旅置业（上海）有限公司，物业公司为上海上实物业管理有限公司，物业费5.5元/㎡·月，停车位地上78个、地下1021个。

　　（五）长泰广场写字楼房源挂牌量为47套，其中写字楼出租为47套，写字楼出租均价4.1元/㎡·天，环比下跌54.14%。地址为哈雷路518号，楼盘的总层数为13层，建筑面积97900㎡，占地面积83000㎡，标准层面积2052㎡，开发商为长甲集团，物业公司为仲量联行，物业费30元/平米·月。

　　2022年7月上海北外滩商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第4名，在写字楼出售商圈热度榜中位居第9名，写字楼出租均价5.55元/㎡·天，环比下跌5.29%，写字楼出售价格63273元/㎡，环比下跌4.73%，静态投资回报率约为31年。该商圈共有写字楼楼盘95个，热度较高的楼盘包含：耀江国际广场、中信广场、海泰国际大厦、鼎立大厦、宝矿国际大厦、星荟中心、北外滩·浦江国际金融广场、北外滩来福士、上海白玉兰广场、森林湾大厦。

　　（一）耀江国际广场写字楼房源挂牌量为323套，其中写字楼出租为15套，写字楼出租均价5.04元/㎡·天，环比上涨8.62%，写字楼出售均价23004元/㎡，环比下跌8.44%，静态投资回报率约为13年。地址为峨嵋路299弄，楼盘的总层数为28层，建筑面积91000㎡，占地面积21315㎡，标准层面积800㎡，标准层高3.1m，开发商为上海耀兴房地产开发有限公司，物业公司为头部太平戴维斯（中国）有限公司，物业费14元/平米·月，停车位地上30个、地下100个。

　　（二）中信广场写字楼房源挂牌量为291套，其中写字楼出租为106套，写字楼出租均价7.83元/㎡·天，环比上涨27.32%，写字楼出售均价48925元/㎡，环比下跌8.44%，静态投资回报率约为17年。地址为四川北路859号，楼盘的总层数为58层，建筑面积147065㎡，占地面积10131㎡，标准层面积2641㎡，标准层高4.5m，开发商为上海信虹房地产有限公司，物业公司为上海海泰物业管理有限公司，物业费36元/㎡·月，停车位地上1个、地下387个。

　　（三）海泰国际大厦写字楼房源挂牌量为285套，其中写字楼出租为20套，写字楼出租均价4.52元/㎡·天，环比下跌4.24%，写字楼出售均价25900元/㎡，环比下跌8.44%，静态投资回报率约为16年。地址为四川北路888号，楼盘的总层数为30层，建筑面积33147㎡，占地面积3400㎡，标准层面积1000㎡，标准层高3.2m，开发商为上海海泰房地产（集团）有限公司，物业公司为上海海泰物业管理有限公司，物业费26元/平米·月，停车位地上1个、地下100个。

　　（四）鼎立大厦写字楼房源挂牌量为189套，写字楼出租均价2.76元/㎡·天，环比下跌13.48%，写字楼出售均价19016元/㎡，环比下跌8.44%，静态投资回报率约为19年。地址为长阳路245号，楼盘的总层数为28层，建筑面积23000㎡，占地面积21216㎡，标准层高2.5m，开发商为上海钧茂置业有限公司，物业公司为大德物业管理有限公司，物业费21.28元/平方米·月，停车位地上20个、地下100个。

　　（五）北外滩·浦江国际金融广场写字楼房源挂牌量为151套，其中写字楼出租为146套，写字楼出租均价9.04元/㎡·天，环比下跌2.8%。地址为东大名路1098号，楼盘的总层数为16层，建筑面积119000㎡，占地面积13900㎡，标准层面积2000㎡，标准层高4.3m，开发商为上海鸿泰房地产有限公司，物业公司为头部太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，物业费32元/平米·月，停车位地上1个、地下480个。

　　上海写字楼市场被细分为核心商务区、新兴商务区和商务园区写字楼，前两者计入统计的多为优质甲级写字楼，后者则以产业园区等为载体，并不位于寸土寸金的核心区，因而租金较低廉、空置率相对更高。

　　2021年上海的商务园区写字楼市场也迎来复苏，全年新增14个项目入市，新增供应面积86万平方米，租金涨幅创2019年来新高，租金报价为137元/月/平方米。这些商务园区多位于张江、金桥及市北等板块。

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