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上海长宁活用存量地块老旧厂房蜕变上海硅巷

admin10个月前 (09-24)明基广场46

  “反向产城融合”在市中心存量地块勾勒“金角银边”活化“毛细血管”

  位于武夷路168号上海飞乐电器总厂原址的“WYSH翡悦里”项目,将于今年春季揭开面纱;武夷路155号,仪电集团下属上海第四电表厂旧址历经3年改造,以“新象限·武夷”的新身份成为开放式产业园区。

  近年来,长宁区推进科技创新与城市更新双轮驱动,在愚园路、武夷路、定西路等合围而成的“上海硅巷”科创街区,推动“上海硅巷”NO.1、WYSH翡悦里、新象限·武夷、又又中心、武夷坊等城市更新项目竣工,在市中心完成了约10万平方米存量空间改造,释放出丰富多元的产业新载体。

  明年迎来百岁生日的武夷路,是长宁建设“上海硅巷”科创街区的重要承载街区。在推动武夷路工业用地转型、存量地块规划调整、高密度居住区微更新的过程中,长宁区突破裉节难题,实现产业功能、便民服务、公共文化资源和商业价值的全面提升,完成了“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”的一次全方位探索。

  新象限·武夷园区近乎“迷你”,占地3774平方米、建筑面积约1.2万平方米。项目内5幢风格迥异的建筑,包含产业办公、商业、文创等功能,让仪电集团下属华鑫物业体验了一次“螺蛳壳里做道场”的城市更新经验。

  一街之隔的WYSH翡悦里,由香港嘉华国际开发建设,总建筑面积约1.8万平方米,既有建筑师柳亦春主持设计的新建商办载体,也有两栋修缮更新后的老洋房。错落有致的空中动线,让武夷路的“街区可漫步”更为立体。

  在寸土寸金的市中心,存量地块改造后如何强化产业空间保障,进而实现城市结构优化,参与城市更新的各方主体都深感需不断更新理念与认知。 下转 5版

  (上接第1版)“随着城市发展,工业厂区逐步转为商业办公和文化用地。”长宁区规划和资源局副局长苏立琼表示,武夷路处于工厂和住宅混合区域,周边错综复杂的社群邻里关系,为地块开发带来了挑战。

  对此,仪电集团和嘉华国际不约而同选择“主动退界”,让出更多公共空间和沿街面,为周边社区提供便利。

  新象限·武夷在建设伊始就成立临时党支部,华鑫物业与属地江苏路街道以及长宁区相关部门展开党建联建,将区域产业导向、周边群众需求及时融入项目建设。由此,原本人车混行的武夷路153弄通道,实现了居民期盼多年的人车分流:地块D栋、E栋两座建筑改造时,让出一层部分空间,建造骑楼供人通行;项目主广场也顺势退界,营造港湾式会车地,居民再也不用悬着心与机动车同行;武夷路路口“黄金铺位”辟出一块约五六十平方米的休憩场所,供社区活动、党群便民服务所用。

  一个转角,一条骑楼通道,成为新象限·武夷的“金角银边”,既是仪电集团退让建设边界的一小步,也是国企主动担当、服务社会的重要一步。

  无独有偶,WYSH翡悦里项目也想方设法与周边居民生活环境友好共生。武夷路作为愚园路历史文化风貌区的辐射区域,新建建筑有24米限高的要求。嘉华(中国)投资有限公司项目助理总经理黄圣舟告诉记者,由于限高,WYSH翡悦里新建商办空间蕞高只能到5层。即便挑战不小,昭化路沿街面仍主动向内退界:一层商业空间向内收拢,二层以上才逐步向外凸出;沿街幕墙也采用低反射玻璃,有效降低了对周边居民区的影响。

  城市更新项目各有不同,没有一套现成的操作规范能覆盖所有需求,只能一事一议。采访中,各个更新项目负责人都表达了类似观点。

  挖开既有地面,竟发现了红砖、马赛克、青砖等不同材质,让上海第四电表厂的历史变迁跃然眼前。华鑫物业在“考古”地块时,发现建筑建造时间从1927年跨越至上世纪90年代。上海华鑫物业管理顾问有限公司党委书记、总经理金凡表示,相较成片开发、大范围推倒重建的更新模式,历史风貌区内的城市更新需要精雕细琢,在提升亩产、坪效的同时,延续城市肌理。

  匠心,在武夷路沿线的更新项目中处处可见。新象限·武夷内有一栋洋房风格的红砖楼,虽非历史保护建筑,但修缮改造时,华鑫物业团队仍前往外滩源调研建筑选材。就连红砖之间选用元宝缝、平缝还是凹缝填补,团队都逐一制作实体样板进行比选。

  城市更新光有一腔热忱还不够。有开发商直言,进入存量更新时代,部分规章制度可能已跟不上实际需要。

  “城市更新中,大家经常遇到规划红线年,嘉华国际拍下飞乐地块后就立即与属地华阳路街道对接,街道通过党建联建为嘉华国际牵线了一墙之隔的建工集团,双方共同商讨地下停车库和地面隔断的划分。飞乐地块与东侧建工集团地块间的规划红线是一条斜线,若严格按照红线施工,新建建筑物就不规整,空间利用率也将打折扣。在项目报建过程中,经多方研究会商,上海市规划资源局蕞终从“更有效利用土地空间”的角度出发,允许嘉华国际与建工集团在不超出各自地籍范围、满足地上建筑安全间距的前提下,新建建筑可以不用“死板”地退界,地下空间可“连起来”利用。

  以聚焦产业办公的新象限·武夷为例,“反向产城融合”在上海市中心一些历史风貌区日益显现——从早期的近郊开发区做好生活配套、实现职住平衡,转向在生活便捷的市中心存量地块开辟新的产业承载空间。

  长宁区领导提出,区域产业发展要把握好“存量与增量、数量与质量、产量与流量”间的关系。城市更新同样适用这一原则。目前,“上海硅巷”已集聚来自数字经济、智能网联、金融科技、绿色低碳、文化创意等领域的543家科技类企业,1.48平方公里区域内有近80万平方米楼宇空间。

  寸土寸金的风貌区,如何“变”出这些产业载体?长宁区遵循了一条以渐进式更新代替大拆大建、引导街区差异化发展的路径。

  2017年,长800米、街区范围达47公顷的武夷路启动更新时,就确立了“静雅武夷”的定位。苏立琼介绍,与沿街商业界面整齐的愚园路不同,武夷路虽地块属性复杂,沿街商业界面不连贯,但多数地块都向腹地延伸,因而成规模开发后,“街区式更新”的成效更为明显。

  由此,武夷路积极探索城市“毛细血管”活化畅通——新象限·武夷连通愚园路和武夷路,WYSH翡悦里则打通了武夷路到昭化路的步行动线。在这里,游人“Citywalk”打卡的路线分钟生活圈”也有了更多慢行道,既提升了公共服务设施的可触达范围,也让“上海硅巷”产业空间的内部联动更为紧密。(记者 舒抒)

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