头部季度长租公寓大宗交易额28亿元，高端公寓租金、入住率双双上涨，租房市场天花板，上海长租公寓陷入集体狂欢。

　　近日，头部太平戴维斯发布“上海高端公寓租赁市场分享暨一季度房地产市场回顾及展望报告”，由于疫情后管控放开利好旅游及商务市场，上海市住宅租赁市场入住率及平均租金均有所上涨。

　　据头部太平戴维斯统计：今年一季度，申城服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，同比上升3.9个百分点；租金环比上涨1.2%，达人民币(下同)264.3元/平方米/月。

　　随着境内外旅游市场恢复迅速，带动短租市场租赁回暖，季度内包括陆家嘴、南京西路和衡复风貌区等核心区位项目入住率均有明显提升。优质长租公寓市场租金环比上涨3.2%，均价为198.8元/平方米/月，空置率上升1.0个百分点至18.4%。

　　一季度无优质长租公寓项目入市。华侨城以6.12亿元出售上海宝格丽公寓51%股权予世纪华通，成交单价约10.6万元/平方米。

　　头部太平戴维斯认为，住户需求日趋多元，市场供给端愈发需要提供更具个性及差异化的产品。社区、社交与体验空间的融合亦成为租赁市场的发展动向。随着中国继续扩大保障性租赁住房政策，开发商出售资产脱困，外资基金仍将活跃搜寻租赁资产。

　　根据仲量联行统计，2023年头部季度，上海投资市场录得的13宗大宗交易中，长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼。

　　2023年头部季度，上海长租公寓成交额达28亿元，超过去年成交总额的40%。值得注意的是，2022年全年，上海长租公寓大宗交易额达到65.5亿元，同比增长263.89%。

　　2023年2月，领盛投资管理继去年底从朗诗青杉资本手中收购杨浦区黄兴大楼后，再度收购了建发房产旗下3栋楼，项目位于上海杨浦区新江湾的“建发·珑庭”。领盛投资收购的是一期8#、9#和10#楼，共计26299平方米。上述两笔收购物业均打算改建成长租公寓。

　　3月12日，建设银行旗下的建信住房租赁基金以1.31亿元购入位于上海市徐汇区的悦樘公寓，总建筑面积为3360.77平方米，此前一直由景瑞控股持作投资物业赚取租金收入。

　　仲量联行投资部华东区负责人孙翎介绍，一季度成交的3单长租公寓均位于上海内中环间的核心区位，其中两单都是有租赁表现的成熟运营项目，成交单价均超过4万元/平方米。

　　近两年来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，去年长租公寓累计交易额已经超过此前五年的交易总额。受到房地产行业影响，开发商也在抛售资产，包括不少商办类和租赁住宅物业，外资机构纷纷寻找租赁市场的收购机会。

　　4月3日，被外界称为“公寓界爱马仕”的上海宝格丽公寓易主，买方为上海盛芬徕企业咨询合伙企业，代价是6.12亿元。这项交易计划于2023年第2季度完成。在出售完成后，华侨城上海置地仍持有宝格丽公寓49%股权。

　　一位长租公寓业内人士透露，去年到现在成交的长租公寓大宗交易中，大部分卖方都是房地产商，或是房地产商系租赁企业，接盘方为外资机构。

　　孙翎认为，长租公寓REITs的发行和表现将使投资者持续关注此类资产类别，上半年成交宗数很可能突破10单。

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