存量关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来

　　继中央经济会议和住建部持续释放利好，就在昨天，元旦前国务院批复的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》正式公布，释放了超级大红利，明确了很多公寓人关心的好消息。

　　未来18年上海住房体系中，完善租购并举、发展保障性住房、重视存量房改造是大基调，整个关于楼市的表述，明显偏重于租赁。请注意细节，关于“厂房改公寓”、“代经租”等敏感问题，均有明确表述，上海可能是头部个“厂改公”合法化的一线城市。

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　　整个表述中，我们可以窥到高层对房地产市场的真实想法，房地产买卖市场依然是大头，租赁的占比将不断上升。

　　第二段里说，“至 2035 年，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约 8%-10%”，这是租赁性住房18年之后所能达到的比例；关于保障房，表述是：“至 2035 年，全市计划新增保障性住房套数约 100 万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10% 以上”。请注意，这里的保障房包括了四种房子：廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房。

　　这就是说，未来上海商品房的占比仍然将维持80%以上，住宅市场依然唱主调，但这是存量层面，在新增住宅中，保障房、公共租赁住房，显然要占更多的比例。

　　关于住房租赁市场，再现超级大利好，均衡引入增量和存量资源，存量依然是上海租赁市场发展的主力。“厂房、仓库改公寓”，将逐渐“合法化”。

　　坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，促进房地产市场长期健康稳定发展。

　　配套出台相应的土地政策，多渠道增加租赁性住房比重，完善住房租赁管理制度，促进住房租赁市场发展，以降低上海常住人口以及在上海进行短期旅行、工作人口的居住成本。

　　加大新建住宅中租赁性住房的配建比重；

　　鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁；

　　鼓励科研院校、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁住房，用于本单位的人才安置；

　　鼓励社会各类机构代理经租，盘活存量闲置住房资源，形成稳定房源用于出租；

　　将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。

　　至 2035 年，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例约 8%-10%。

　　这对于上海比较大的存量商办物业是重大利好。特别要注意，这里提出了将多余的“工厂、仓库”改为住宅，这个力度是很大的，此前很多城市不允许“工改居”或者“仓改居”，这个规划是一个重大政策新动向的信号！厂房改公寓合法化，只是时间问题了。

　　上海这个“总体规划”规格很高，是继北京之后第二个面向2035年的城市“总体规划”，且在中央经济会议和住建部2018年规划之后，经过中央审批，有给各地新一轮规划（面向2035）做榜样的意思。因此，规划里关于住关于住房制度的表述，值得我们高度关注！

　　未来，我们会看到全国主要的一二线城市新规划中，“租赁”都将是其中的重要组成部分。

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