三季度上海商办市场租赁活动进一步回暖

admin1年前 (2025-01-18)明基广场324

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　　10日发布报告称，2024年第三季度，上海的办公及零售物业租赁市场活跃度均有改善。

　　中国区研究部总监姚耀表示：“租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。”

　　在上海甲级办公楼市场上，2024年三季度，全市净吸纳量上升至152460平方米。上海商业地产部资深董事朱熙东说：“在中央商务区，保险公司、律所和科技互联网企业等内资企业，抓住当前有利的租赁条件进行了较大面积的搬迁活动。与此同时，外资租户仍保持谨慎态度，大多数租户选择续租现有办公空间。”

　　在非中央商务区，办公楼市场的净吸纳量录得103119平方米。随着部分乙级和甲级办公楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级办公楼内高品质租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

　　从供应情况来看，三季度上海有两个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得163856平方米。在中央商务区内，南京西路板块录得一个项目竣工交付，总建筑面积为91161平方米。新项目的交付进一步推升中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%。非中央商务区有1个项目竣工，总建筑面积录得72695平方米。尽管新竣工项目的预租有限，但在租金驱动下的搬迁升级需求使非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。

　　在租金方面，三季度上海办公楼租金仍处下跌态势，整体市场持续利好租户方。仲量联行认为，新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使业主趋于谨慎：中央商务区租金环比下降5.0%，业主们为保持现有出租率，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差；非中央商务区租金则环比下降4.3%，非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。

　　值得关注的是，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。仲量联行预计，面对未来大量的新增供应，空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

　　在投资市场上，2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。在成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。虽然部分外资机构和内资机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。

　　从交易类别来看，办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居投资市场首位。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，占比17%的商办综合、占比12%的产业园区及占比6%的酒店等资产亦表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。

　　从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。

　　三季度，外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。在买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动三季度市场活跃的重要力量。

　　仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎预计，未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。