21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

　　近期，仲量联行发布的2025年上海办公楼市场白皮书显示，上海办公楼市场已进入调整周期，尽管未来预计会有温和复苏，但每年55万至65万平方米的净吸纳量，仍然低于近年来的供应水平。预计租金将有较大跌幅，这对租户是利好。

　　与此同时，以人工智能为代表的新兴赛道重塑科创版图，有望为办公楼市场带来亮点。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“在2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存。以四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量在接近400万平方米，净吸纳量则在200万平方米上下，租金将继续承压下行。”

　　自2019年以来，受地缘政治和疫情等因素影响，上海办公楼市场租金总体呈现下行趋势。近5年（2020年至2024年），市场供应年均约100万平方米，而需求较为谨慎，年均净吸纳量仅为65万平方米。

　　其中，金融、专业服务、科技互联网等行业是需求主力，占比超60%。但在2024年，市场需求出现内部调整，传统行业中的新兴动力开始涌现。比如在金融服务领域，云服务、AI技术应用越来越广泛；消费观念的转变也带动了相关企业的扩张。

　　从市场流动情况来看，传统核心商务区依然具有强大吸引力，不断吸引租户流入。同时，新兴板块如徐汇滨江、北外滩等辐射范围逐渐扩大，近郊远郊租户也有向市区商务板块搬迁的趋势。

　　市场调整虽然带来挑战，但也为成本驱动型升级需求创造了机会。该机构表示，2022年到2024年的上海搬迁类租赁成交中，74%有办公环境升级需求。租户对租金成本和租约灵活性高度关注，66%的租户表示，新签租约若占企业成本支出降幅超20%，会考虑搬迁。超四成企业要求降幅大于30%。

　　一线城市办公楼市场有着自身的特点。如北京办公楼市场出现业主和租户的深度博弈，租金回调激活了市场。北京2024年全年平均租金下降16.1%，部分金融、专业服务业细分领域企业借租金大幅下调的窗口期进行办公面积升级。深圳则确立了全国先进制造业中心和外贸头部城地位，TMT行业在办公楼市场需求中的占比将增加，总部大楼对市场的贡献日益显著。

　　从行业需求看，上海办公楼市场需求一直呈现多元结构。金融服务、专业服务和科技互联网长期位列需求前三，制造、贸易、零售和生命科学处于四到六名，各行业区域分布具有明显规律。新兴元素如大数据、云服务、新消费、先进制造、人工智能、游戏、集成电路、绿色能源等已广泛渗透到各行业。

　　从区域来看，徐汇滨江和前滩成为去年吸引升级类需求蕞热的板块，新天地、南京西路、苏河湾、陆家嘴等也吸引了此类需求。仲量联行表示，蕞近三年，上海办公楼主流租金区间从7元-9元/平方米/天变为5元-7元/平方米/天，科技互联网行业对租金成本敏感性蕞高。

　　2025年头部季度，上海办公楼市场净吸纳量为9.1万平方米，较2024年头部季度有所回升。本季度有三个项目入市，体量共18万平方米，供应量大于净吸纳量，导致空置率环比上升0.3个百分点至23.5%。

　　同期，上海办公楼租金环比下降2.4%，为5.7 元/平方米/天。其中，浦西中央商务区租金7.3 元/平方米/天，浦东中央商务区6.9元/平方米/天，浦西非中央商务区4.4元/平方米/天，浦东非中央商务区4.9元/平方米/天，各区位租金均以平缓速度下降。

　　仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会。从需求端来看，稳定的占比分布，多元的行业分类，支撑起办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场韧性。”

　　在这样的背景下，2025年头部季度，上海写字楼市场在租金调整、政策优惠、供需变动等因素影响下呈现新格局。

　　一个现象是，租金下行使甲乙级写字楼的租金价差缩小，给原来的乙级写字楼租户及郊区租户升级至甲级办公楼提供了相应的机会。

　　供应方面，该机构表示，今年全年上海办公楼预计供应量超120万平方米，超过2024年。未来三年，上海写字楼年平均供应量仍超100万平方米。

　　仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书显示，从2028年开始，受土地市场等政策变化影响，新增商业项目减少，写字楼的供应也将减少。在行业聚集度与多样性上，南京西路、新天地、徐汇滨江和前滩等板块在需求来源上优势突出。面对市场竞争和租金压力，业主也将继续推出多元方案，如为租户定制装修、提供灵活租赁条款等。

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