上海豪宅汤臣一品正在成为长租公寓最便宜户型月租金65万

admin1年前 (2024-09-24)明基广场103

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　过去二十年，汤臣一品穿越了历次楼市周期，见证了财富分布的马太效应。它跑赢了时间、通胀、调控，但最终不得不屈服于有限的容积率。在中介平台查了下，房源很少，只有一套，月租金93000元，于是就专门请教了相关从业人员。

　　一位不愿具名的代理经纪人说，买汤臣一品，二手房是不划算的，因为承担的增值税契税成本，远高于新房。他没有因此遭到客户的鄙视，反而被认为相当负责和专业。从汤臣一品租售中心及楼盘经纪人那里都可以打探到，B、D两栋大楼的住宅没有对外出售计划，主要面向长租客户。最便宜的出租户型为390平方米，月租金6.5万元；最贵的出租户型为597平方米，月租金26万元。

　　1992年，女制片人徐枫在上海召集了陈凯歌、张国荣、巩俐和张丰毅，投资拍摄这部后来的戛纳电影节金棕榈奖获奖作品。她的丈夫、汤臣集团（掌门人汤君臣也到上海探班，顺便投资了陆家嘴金融贸易区X4-2号地块。

　　2004年，汤君臣英年早逝，徐枫并没有效仿「虞姬」，反而成了「吕后」。她带着两个儿子进入董事会，接管汤臣集团。次年，X4-2号地上的「汤臣一品」以每平方米11万元的，最早卖得不好，一度被迫降价。

　　后来的事，大家都知道了。2022年6月1日，一套590平方米的汤臣一品一线江景平层，被独家代理的经纪人以每平方米60万元的出售。不过这只是虚标的价格，汤臣一品还没那么贵，近半年的二手房成交均价在26万元左右，较疫情前有所回落。

　　2022年，中国房地产市场的投资、销售、到位资金数据，向下探及二十年一遇的底部时，汤臣集团于8月28日公布2022年中报，在报告的某个角落，投资者可能忽视了一组关键信息：这个可售总建筑面积11.5万平方米的黄浦江畔顶级豪宅待售部分首次降至初始建面的零头以下。

　　财报显示，截至2022年6月30日，上海市汤臣一品A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积3200平方米可供出售，而B栋及D栋大楼的总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约75%。

　　同期，汤臣一品确认总收入为2.38亿港元，相当于集团的经营收益总额约65.85%。另有约5000万港元销售定金，将在对应住宅交付后于2022年全年业绩中确认为收入。

　　2005年入市以来，汤臣一品一直是汤臣集团的收入支柱。受益于此，公司在港股市场保持了连续18年派息的分红纪录，徐枫在董事会主席座位上领取的年薪，也从600万涨到了1100万。

　　回顾公司销售物业收入的三次巅峰，分别是2009年、2010年和2016年，这几乎与中国70城房价同比涨幅的三次峰值相重合。

　　过去二十年，汤臣一品穿越了历次楼市周期，见证了财富分布的马太效应。它跑赢了时间、通胀、调控，但最终不得不屈服于有限的容积率。

　　经纪人私下透露，过去半年来看房的客户，既有在手机上从没刷到过的电商主播，也有福布斯杂志榜上有名的商业巨擘，而影视明星则越来越少见了。不管是谁，他都不建议客户以现在的价格买下汤臣一品用于出租。

　　从汤臣一品租售中心及楼盘经纪人那里都可以打探到，B、D两栋大楼的住宅没有对外出售计划，主要面向长租客户。最便宜的出租户型为390平方米，月租金6.5万元；最贵的出租户型为597平方米，月租金26万元。即使是最贵的这套，粗算的年化租金回报率也不到2%，还没考虑缴纳所得税、房源托管服务费和物业费的成本。

　　但对于汤臣集团而言，汤臣一品的剩余价值有赖于其长租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金，就相对于当年一平方米的拿地成本价。

　　8月31日，三只保障性租赁住房REITs上市首日，均触及30%的涨停。很多人不理解，为什么投资人要哄抢保租房——这不就是开发商为了拿地承诺的楼盘配建吗？

　　《2022上半年重点50城租售比调查研究报告》显示，今年上半年我国重点50城的租金回报率仅为1.95%。而以中金厦门安居REIT为例，该项目总估值12.14亿元，估值单价6114元每平方米，显著低于当地土地出让的市场平均水平，因此租售比可以达到6%以上，2022年的预测现金流分派率为4.04%。