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　　2023年第二季度，上海写字楼市场净吸纳量达15万平方米，全市整体空置率有所下降，但租赁需求仍显谨慎，本季度净吸纳仍低于过去三年平均水平。其中，核心区需求逐步回升，但租金开启下降通道。本季度迎得一处新增供应入市，2023-2024的大供应环境将使租金继续承压。

　　二季度尽管市场企稳，但由于经济发展趋势复杂，各项目的去化压力依然比较大，预计全年净吸纳量与去年基本持平。

　　1个新项目于本季度入市，预计下半年将会迎来供应高峰，总供应量将高达185万平方米。

　　全市整体租金持续环比下降1.0%至人民币7.53元每平米每天，市场需求的放缓导致业主方信心仍显不足，租金水平随之下滑。

　　本季度空置率环比下降0.7个百分点至17.2%。2023-2024年期间大量新增供应将持续推高全市空置率，随后回落至22.4%。

　　核心区需求回升，但由于新增供应的不断增加以及市场需求的减弱，租金开启下降通道。次中心区需求相对保持稳健，空置率小幅下降，租金连续四个季度下降。

　　预计下半年，次中心区将会迎来供应高峰，约73%新增供应将会集中在前滩、真如及徐汇滨江子市场。金融保险业、专业服务行业保持韧性，是本季度的主要需求者。

　　在全市租金水平持续走低的趋势下，我们建议有扩张或搬迁计划的租户尽快寻找机会，并与业主谈判有利的租金方案以此确保当前和未来的稳定性。

　　对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足。但随着租户拎包入住的需求持续增强，相应推动业主积极寻求改变，部分有前瞻性的业主开始提供联合办公及定制化产品，以求更贴近客户需求，加强市场竞争力。

　　企业选择写字楼的同时，也就给自己的员工选择了社交圈，选择了信息渠道。而这些隐性知识很可能带来巨大的价值。当然从投资者的角度讲，怎么选择一个更具潜力的写字楼，也需要站在企业角度去考虑。写字楼装修预算的标准，内容的全面是个要点，是可以在指导施工实现设计的过程中，为保证装修质量的高标准，打下更加坚实的基础，让装修质量得到保证。

　　行业聚集情况将是这些信息对企业是否有价值的重要因素。根据迈克尔波特提出的“波特五力分析模型”，企业选择写字楼时，行业聚集情况主要从供应链的供应商、渠道及终客户、竞争对手、新的替代者等的聚集情况来判断和选择。写字楼装修预算清单的全面信息对比的可能，就是要有更全面信息对比之间，让成功参照性。要考虑在整体的装修实践中，增加了更自由的参与竞技的可能性，为实现顺利的指导实际的装修，打下基础。

　　上海东外滩商圈写字楼出租均价3.61元/㎡·天，环比下跌4.24%，写字楼出售价格59298元/㎡，环比上涨0.12%，静态投资回报率约为45年。该商圈共有写字楼楼盘57个，热度较高的楼盘包含：郡江国际大厦、环创中心、龙泽大厦写字楼、宝地广场、光大安石中心、保利绿地广场、天科国际大厦、城市概念创意园区、海鸥科技大厦、文通财富国际。

　　（一）郡江国际大厦写字楼房源挂牌量为146套，其中写字楼出租为24套，写字楼出租均价2.93元/㎡·天，环比下跌19.51%，写字楼出售均价22358元/㎡，环比下跌1.3%，静态投资回报率约为21年。地址为平凉路1398号，楼盘的总层数为23层，建筑面积20770㎡，占地面积21227㎡，标准层面积950㎡，标准层高3.70m，开发商为上海鹏欣国际家纺投资建设有限公司，物业公司为上海浦东房地集团物业管理有限公司，物业费18元/平方米·月，停车位地上26个、地下499个。

　　（二）环创中心写字楼房源挂牌量为107套，写字楼出售均价43093元/㎡，环比下跌1.99%。地址为隆昌路与周家嘴路交叉口，楼盘的总层数为8层，建筑面积170000㎡，占地面积36000㎡，标准层面积480㎡，标准层高4.20m，开发商为上海宝展房地产开发有限公司，物业公司为上海永升物业，物业费13.8元/㎡·月。

　　（三）龙泽大厦写字楼写字楼房源挂牌量为74套，其中写字楼出租为11套，写字楼出租均价2.22元/㎡·天，环比下跌4.31%，写字楼出售均价26437元/㎡，环比下跌1.92%，静态投资回报率约为33年。地址为宁国路313弄，楼盘的总层数为18层，建筑面积43000㎡，标准层面积700㎡，标准层高3.00m，开发商为上海益海房地产开发有限公司，物业公司为上海向荣地产投资顾问有限公司，物业费3元/平方米·月，停车位地上30个、地下150个。

　　（四）宝地广场写字楼房源挂牌量为52套，其中写字楼出租为50套，写字楼出租均价4.78元/㎡·天，环比上涨3.46%。地址为唐山路1018号，楼盘的总层数为20层，建筑面积156400㎡，占地面积29566㎡，标准层面积1500㎡，标准层高3.50m，开发商为上海宝地杨浦房地产开发有限公司，物业公司为长堤花园2，物业费21元/平方米·月，停车位地上24个、地下700个。

　　（五）光大安石中心写字楼房源挂牌量为47套，其中写字楼出租为37套，写字楼出租均价5.7元/㎡·天，环比下跌6.4%，写字楼出售均价41386元/㎡，环比上涨5.26%，静态投资回报率约为20年。地址为霍山路398号，建筑面积158000㎡，占地面积25001㎡，标准层面积1600㎡，开发商为瑞诗房地产开发（上海）有限公司，停车位地上1个、地下38个。

　　（六）保利绿地广场写字楼房源挂牌量为45套，其中写字楼出租为44套，写字楼出租均价4.79元/㎡·天，环比下跌20.7%。地址为长阳路668号，物业公司为头部太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，停车位地上1个、地下1600个。

　　（七）天科国际大厦写字楼房源挂牌量为31套，其中写字楼出租为6套，写字楼出租均价2.34元/㎡·天，环比上涨27.87%，写字楼出售均价33036元/㎡，环比上涨5.85%，静态投资回报率约为39年。地址为平凉路1000号—1090号，楼盘的总层数为18层，建筑面积36285㎡，占地面积7359㎡，标准层面积1000㎡，标准层高3.60m，开发商为上海德达房地产开发有限公司，物业公司为上海科房物业管理有限公司，物业费10元/平米·月，停车位地上1个、地下165个。

　　（八）城市概念创意园区写字楼房源挂牌量为28套，其中写字楼出租为28套，写字楼出租均价2.82元/㎡·天，环比下跌4.73%。地址为隆昌路619号，楼盘的总层数为4层，建筑面积35000㎡，占地面积100000㎡，标准层面积1050㎡，标准层高5.40m，开发商为上海荣广集团，物业公司为上海荣广集团物业公司，物业费9.00元/平方米·月，停车位地上30个、地下216个。

　　（九）海鸥科技大厦写字楼房源挂牌量为26套，其中写字楼出租为26套，写字楼出租均价4.34元/㎡·天，环比下跌5.24%。地址为霍山路777号。

　　（十）文通财富国际写字楼房源挂牌量为21套，其中写字楼出租为13套，写字楼出租均价3.37元/㎡·天，环比下跌11.32%。地址为昆明路739号，楼盘的总层数为19层，建筑面积67087㎡，占地面积15137㎡，标准层面积1800㎡，开发商为上海堃泰房地产开发有限公司，物业费21元/平米·月，停车位地上28个、地下431个。

　　上海四川北路商圈写字楼出租均价3.96元/㎡·天，环比下跌6.16%，写字楼出售价格68824元/㎡，环比上涨3.76%，静态投资回报率约为48年。该商圈共有写字楼楼盘74个，热度较高的楼盘包含：中信广场、海泰时代大厦、海泰国际大厦、骏丰国际财富广场写字楼、星荟中心、飘鹰世纪大厦、荣欣大厦、虹口SOHO、福德商务中心、鼎立大厦。

　　（一）中信广场写字楼房源挂牌量为141套，其中写字楼出租为79套，写字楼出租均价5.48元/㎡·天，环比下跌6.8%，写字楼出售均价41977元/㎡，环比下跌5.94%，静态投资回报率约为21年。地址为四川北路859号，楼盘的总层数为58层，建筑面积147065㎡，占地面积10131㎡，标准层面积2641㎡，标准层高4.50m，开发商为上海信虹房地产有限公司，物业公司为上海海泰物业管理有限公司，物业费36元/㎡·月，停车位地上1个、地下387个。

　　（二）海泰时代大厦写字楼房源挂牌量为110套，其中写字楼出租为19套，写字楼出租均价2.46元/㎡·天，环比下跌54.53%，写字楼出售均价27894元/㎡，环比下跌2.67%，静态投资回报率约为31年。地址为武进路289号，楼盘的总层数为17层，建筑面积33973㎡，占地面积5812㎡，标准层面积1380㎡，开间面积160㎡，标准层高5.00m，开发商为上海海泰房地产（集团）有限公司，物业公司为上海海泰物业管理有限公司，物业费19.5元/平米·月，停车位地上120个、地下122个。

　　（三）海泰国际大厦写字楼房源挂牌量为106套，其中写字楼出租为22套，写字楼出租均价3.48元/㎡·天，环比下跌17.54%，写字楼出售均价23802元/㎡，环比下跌0.53%，静态投资回报率约为19年。地址为四川北路888号，楼盘的总层数为30层，建筑面积33147㎡，占地面积3400㎡，标准层面积1000㎡，标准层高3.20m，开发商为上海海泰房地产（集团）有限公司，物业公司为上海海泰物业管理有限公司，物业费26元/平米·月，停车位地上1个、地下100个。

　　（四）骏丰国际财富广场写字楼写字楼房源挂牌量为82套，其中写字楼出租为9套，写字楼出租均价3.21元/㎡·天，环比下跌9.07%，写字楼出售均价24557元/㎡，环比下跌15.2%，静态投资回报率约为21年。地址为大连路1619号，楼盘的总层数为27层，建筑面积52000㎡，占地面积8270㎡，标准层面积1140㎡，开间面积80-226㎡，标准层高4.00m，开发商为上海骏丰置业发展有限公司，物业公司为高力国际物业公司，物业费19.8元/平米·月，停车位地上1个、地下202个。

　　（五）星荟中心写字楼房源挂牌量为67套，其中写字楼出租为64套，写字楼出租均价7.66元/㎡·天，环比下跌6.24%。地址为天潼路108号，建筑面积248000㎡，开发商为上海广田房地产开发有限公司，停车位地上1个、地下1个。

　　（六）飘鹰世纪大厦写字楼房源挂牌量为61套，其中写字楼出租为9套，写字楼出租均价2.72元/㎡·天，环比下跌6.53%。地址为天宝路578号，楼盘的总层数为22层，建筑面积48191㎡，开间面积120㎡，标准层高2.80m，开发商为上海飘鹰置业有限公司，物业公司为上海飘鹰物业管理有限公司，物业费9.5元/平米·月，停车位地上1个、地下80个。

　　（七）荣欣大厦写字楼房源挂牌量为44套，其中写字楼出租为5套，写字楼出租均价2.88元/㎡·天，环比上涨29.15%，写字楼出售均价22020元/㎡，环比上涨3.15%，静态投资回报率约为21年。地址为四川北路1851号，建筑面积29000㎡，占地面积20000㎡，标准层高3.20m，开发商为上海冠东房地产开发中心，物业公司为冠东物业公司，物业费1.5元/平方米/月，停车位地上65个、地下100个。

　　（八）虹口SOHO写字楼房源挂牌量为41套，其中写字楼出租为33套，写字楼出租均价5.61元/㎡·天，环比下跌0.18%。地址为吴淞路575号，楼盘的总层数为29层，建筑面积95000㎡，占地面积16000㎡，开发商为上海旭升置业有限公司，停车位地上1个、地下1个。

　　（九）福德商务中心写字楼房源挂牌量为41套，其中写字楼出租为9套，写字楼出租均价2.23元/㎡·天，环比下跌15.21%。地址为四川北路1688号，楼盘的总层数为28层，建筑面积72188㎡，标准层面积1010㎡，标准层高3.00m，开发商为上海中虹（集团）有限公司，物业公司为上海福德物业管理经营有限公司，物业费22.5元/平米·月，停车位地上100个、地下138个。

　　（十）鼎立大厦写字楼房源挂牌量为32套，写字楼出售均价20047元/㎡。地址为长阳路245号，楼盘的总层数为28层，建筑面积23000㎡，占地面积21216㎡，标准层高2.50m，开发商为上海钧茂置业有限公司，物业公司为大德物业管理有限公司，物业费21.28元/平方米·月，停车位地上20个、地下100个。

　　上海市东外滩商圈写字楼办公室出租 上海市四川北路商圈写字楼租赁

　　上海找写字楼，直接找正规房产中介就行，也有一些比较大的专做商业地产租售的中介机构。中介相对来说，专业度高，对市场了解多，货比三家，发挥资源的价值。另外上海写字楼购买和租赁，一般是出租房和出售方单边承担中介服务费用。租客和买方一般是不承担中介费用的。

　　写字楼好找，基本上都是委托中介的，不像是住宅，因为写字楼的出租次数多，频率很高，而且看房的客户很少，成交周期很长，所以找业主直租是很难找到房东的，就是不是放在中介挂牌，很多大型的企业，都有自己的租售中心，所以只能找中方第三方才能租到

　　今年前三季度，上海以30956.65亿元的GDP总额，重夺“经济头部城”。以金融业、新能源、先进制造、零售电商等为代表的支柱产业，正在引领市场价值回归，并推动着上海写字楼租赁市场行情抬头。

　　戴德梁行研究部数据显示，今年三季度上海全市甲级写字楼净吸纳量达23.7万平方米，环比上涨208.3%。经济增长、行情复苏叠加年末换迁需求旺盛，四季度上海写字楼市场有望迎来一轮行情。高端写字楼运营服务商MFG在上海启动企业换迁服务计划，企业入驻即可获得一价全包的精装独立办公室，同时可享大面积商务中心配套，助来年业务无忧启航。

　　宽松货币和信贷政策强化市场信心，推动金融业强势复苏；新能源及其产业链由于受相关政策鼓励，引领规模以上工业企业积极参与投资、扩张；零售商贸、文旅产业、教育咨询以及专业服务领域，在消费回暖的促进下也在积极重启业务。

　　高端、现代化、服务与配套完善的职场办公空间，能够为企业降低运营成本的同时，带来更多市场开拓、资源链接的机遇。进入四季度，部分企业提前启动年末换租的规划，从区位、产业集群和软硬件配套等方面，寻求更优质、高性价比的项目，为来年业务的发展打好基础。

　　高端写字楼运营服务商MFG近日一份针对办写租赁行业市场调研显示，金融、电商新零售、文化传媒及教育、专业服务类企业，近期密集重启此前搁置的换租需求。针对初创型企业小面积租赁需求和成熟企业大体量整租需求，MFG已推出针对性办公空间解决方案，为企业提供成熟一站式职场租赁解决方案。

　　MFG自2020年以来，持续稳定布局上海核心商务区的地标超甲写字楼项目，目前已入驻K11、永新广场、中区广场及汇亚大厦并打造高端服务式办公。项目入驻均为核心商务区的地标级超甲写字楼，充分满足接待型、服务型企业高端展示的需要，并对接更高价值的商务圈层。

　　以MFG上海汇亚大厦项目为例，其位于小陆家嘴金融贸易区的中心位置，可谓全中国蕞具影响力的金融中心之一，诸多跨国银行、大型金融机构、知名保险、信托等均入驻于此，堪称“财富密度蕞高”的商务区。

　　办公环境、办公体验影响着工作效率和员工的幸福感，对职场发展、企业成长起到不可忽视的作用。

　　MFG为企业提供标配了国际一线品牌办公家私、人体工学座椅的精装独立办公室，充分满足企业员工“品质办公”的体验。同时，针对金融、电商零售等新兴产业的企业灵活、高速成长的特点，以及大量处于发展初期企业对高性价比办公空间的需求，MFG以国际化视野和服务理念，企业一经入驻任意户型精装独立办公室，便可同等享受整层的城市会客厅、高端行政前台、游艇私董会等高端配套的商务空间硬件配套及软性服务。

　　这类“以小换大”的一站式服务式办公模式，在充分满足企业对外展示、商务接洽和资源链接需求的同时，能够在寸土寸金的上海核心商务区，无需投入大面积租赁成本，帮助企业减少空间运营成本，彰显企业格调的同时可进一步助力企业高效发展动能。

　　尽管面临疫情、市场行情等多重挑战，MFG始终逆势稳定发展并能够持续扩大运营规模，为中金公司、泰康保险、盖洛普咨询、减字科技等诸多世界500强、央企国企、跨国集团、行业独角兽提供稳定可靠的上海职场及办公运营服务。

　　对于这类总部型企业、大型跨国集团在重点区域市场的办公需求，MFG还推出了包括一站式定制、可分期的总部办公解决方案，通过自建的办公定制、运营团队为企业赋能，能够在短时间内完成整层乃至独栋规模的集成化定制和体系化运营服务，降低一次性资金占用，助企业降本增效。

　　相关负责人介绍，近期大量年末、明年初用房需求的企业，提前超过三个月启动了换租需求，更有部分企业超过半年启动寻址计划，此阶段需求职场类的共性需求表现为“灵活性”，入驻办公室后，根据新年头部季度启动的纳新招聘潮，企业将面临租赁面积上的灵活调整。为迎接年末企业换租需求高峰及特性，MFG从企业成本角度出发考量，灵活为企业匹配职场租赁方案，灵活满足企业短时间内续租、扩租及其他面积上的调整，满足个性化空间定制需求的同时无需前期装修投入，为企业节省现金流。

　　此外，恰逢年末行业交流活动集中，MFG更为企业举办多样的行业交流沙龙论坛活动，串联政企资源、为来年业务发展储备动能。

　　MFG秉持长期主义，成立十年来立足全国发展，已在北京、上海、深圳、成都、武汉等全国11个核心城市打造了27个地标级服务式办公，以稳定可靠的高端写字楼运营服务，陪伴优质企业长期持续成长，并以品牌化、标准化的办公空间和办公服务，为上海企业向异地扩张提供品质如一的办公空间和商务平台，抵御市场风险、取得全新发展。

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